Les différents contrats possibles entre l’offre d’achat et l’acte de vente

Une transaction immobilière n’est officiellement effectuée que lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, suivie de l’inscription au Registre foncier. Mais avant cette étape, les deux parties peuvent être amenées à signer, entre elles ou devant notaire, certains engagements ou avant-contrats. Voici les différents engagements que vous pouvez être amenés à signer lors d’une transaction immobilière.

Les avant-contrats à l’acte de vente

Voici les différents engagements ou avant-contrats que vous pouvez être amené à signer avant de passer à l’acte de vente proprement dit. C’est-à-dire la signature de l’acte authentique devant le notaire. Notez bien que les étapes suivantes dépendent des situations de chacun.

L’offre d’achat

Votre propriété est en vente et un acheteur est intéressé. Il va vous faire par écrit une offre signée, l’offre d’achat, où est indiqué le prix qu’il vous propose. Vous pouvez l’accepter, ou la refuser si vous trouvez le prix trop bas, et faire une contre-proposition. Lorsque vous avez trouvé l’acquéreur pour votre bien, et en fonction de votre situation, vous passez à l’une des étapes listées ci-dessous. Notez bien que les négociations sur le prix sont en général assurées par votre courtier immobilier qui vous conseillera également sur la suite des opérations.

Le protocole d’accord ou de réservation

Cette étape n’est ni indispensable, ni obligatoire. Il s’agit d’un document écrit, signé par les deux parties qui fixe leur volonté, pour l’un de vendre et pour l’autre d’acheter. Ce document est destiné à montrer la bonne volonté de chacun.  Il n’est pas signé devant un notaire et il n’engage ni l’une, ni l’autre des parties. Si l’acheteur ou le vendeur se rétracte, ils n’ont aucune obligation à poursuivre leurs engagements.

La promesse de vente

Il s’agit d’un précontrat, d’un accord signé entre les deux parties, utilisé dans le cas où toutes les modalités de transaction ne sont pas réalisées. Par ce contrat, les deux parties s’engagent à conclure ultérieurement un acte de vente. Le prix, le délai d’exécution du transfert du bien immobilier et les éventuelles conditions suspensives y sont mentionnés. Les conditions suspensives susceptibles de faire annuler une transaction immobilière sont relativement classiques. Elles correspondent en général à la non-obtention des autorisations administratives (ce qui arrive rarement), du prêt hypothécaire ou du permis de construire dans le cas d’un terrain. Autre condition suspensive : la vente préalable de son propre bien immobilier. Ce précontrat donne lieu au versement d’un dépôt de garantie correspondant à environ 10% du prix du bien. La promesse de vente est signée devant notaire.

Les contrats de vente immobilier

Ils sont signés devant notaire et constituent la vente effective du bien.

La vente directe

C’est la façon la plus simple de conclure une vente lorsque les deux parties se sont mises d’accord sur une date et que ni l’acheteur, ni le vendeur n’ont besoin d’un délai pour quelque raison que ce soit. Le notaire rédige l’acte de vente, autrement dit l’acte authentique. L’acheteur verse un acompte, ou la totalité du prix de vente sur un compte au nom du notaire. Dès que le contrat de vente directe est signé par les parties, le notaire demande au Registre foncier de valider l’acte et de changer le nom du propriétaire sur le feuillet consacré au bien immobilier. Il lui revient également de faire le virement au vendeur le jour de l’inscription de l’acte au Registre foncier. La vente directe n’étant pas toujours possible, le législateur a prévu un autre type de contrat, la vente à terme avec droit d’emption.

La vente à terme avec droit d’emption

Il s’agit d’une vente dans laquelle l’exécution, c’est-à-dire le transfert de propriété et le paiement du prix sont différés à une date ultérieure qui convient aux deux parties pour leur laisser le temps de s’organiser (déménagement, obtention du prêt, etc.). La vente à terme d’un bien immobilier est également effectuée devant notaire et lie les parties dès la signature du contrat. Lors de cette signature, un paiement de l’ordre de 10% du prix d’achat est en général demandé. Le solde est réglé au moment du transfert de propriété. Pour sécuriser l’acheteur et afin qu’entre le moment de la signature de l’acte de vente à terme et la réalisation du transfert de propriété, le vendeur, qui est toujours propriétaire de son bien, ne puisse pas prendre de décision qui nuirait à l’acheteur, le législateur a prévu d’ajouter à la vente à terme un droit d’emption. Le droit d’emption agit comme une sorte de « réservation » auprès du Registre foncier et sécurise la transaction en évitant par exemple l’inscription ultérieure d’une servitude qui pourrait faire perdre de la valeur au bien ou la vente de celui-ci, à de meilleures conditions, à une autre personne. Ce droit est inscrit au Registre foncier pour une durée maximale de 10 ans. Il ne peut être cédé sauf accord entre les parties mais il peut être transmis par succession.

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