Les servitudes : des contraintes associées à une propriété

Lors de l’achat d’une maison vous allez peut-être découvrir qu’il existe une ou plusieurs servitudes sur le bien qui vous intéresse. Vous pouvez en bénéficiez, comme un droit de passage sur le terrain du voisin pour accéder à votre propriété, mais une servitude peut également être une contrainte qui impacte votre propriété. De quoi s’agit-il exactement et quels sont les avantages, inconvénients et obligations qui en découlent ?

Les servitudes foncières   

Quand on parle de servitudes foncières on pense en général au droit de passage sur une parcelle de terrain qui est la propriété du voisin. Mais ces dernières ne se résument pas à cela. Le code civil suisse définit ainsi une servitude foncière : « La servitude est une charge imposée sur un immeuble (fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (fonds dominant) et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. »  En clair et de façon générale, une servitude est une contrainte plus ou moins lourde ou visible imposée au propriétaire d’un bien en faveur du propriétaire d’un autre bien, ou d’une commune.

Les servitudes foncières contractuelles

L’option la plus fréquente pour constituer une servitude foncière est le contrat écrit entre les deux propriétaires dans lequel sera détaillée de façon précise la nature de la servitude. Celle-ci est ensuite inscrite au registre foncier et le contrat est attaché à l’acte notarié. Une servitude résulte donc, en général, d’un accord entre deux propriétaires. En cas de contestation, le registre foncier et l’acte notarié font foi. Il est donc important que les droits et obligations soient bien définis.

L’exemple le plus commun de servitude est le droit de passage : votre voisin accède à son terrain en passant (à pied, en voiture) par votre terrain. Les tracés (passage sur un chemin de 4 mètres de large sans débordement par exemple) doivent être bien définis, de préférence par un géomètre afin d’éviter tout conflit ultérieur.

La servitude de vue est également répandue. Elle consiste à restreindre la possibilité de construire une fenêtre, baie vitrée ou autre, qui offrirait une vue directe sur la maison voisine, le but étant de respecter l’intimité de chaque propriétaire.

Dans certains cas, si la servitude impacte trop le fond servant, une indemnité librement décidée entre les deux, peut être versée par le propriétaire du fond dominant.

Les servitudes foncières légales

Les servitudes légales sont une contrainte imposée par une autorité, généralement la commune, ou découlent de règles d’urbanisme. Elles ne résultent donc pas d’une convention entre propriétaires. Ce type de servitude peut porter sur la limitation de la hauteur d’une construction, le droit de passage des canalisations (eau, gaz, eaux usées, etc.), l’interdiction d’exploiter une entreprise bruyante ou de construire un bâtiment supplémentaire sur votre terrain. L’utilité des servitudes foncières légales est publique.

Droits et obligations des propriétaires

Le bénéficiaire de la servitude ne doit pas dépasser les limites de ce qui est convenu avec le propriétaire du fond servant. S’il s’agit d’un droit de passage comme c’est souvent le cas, il est tenu d’entretenir le chemin, de tailler la haie, etc. même s’il doit pénétrer pour cela sur le terrain (privé celui-ci) de son voisin. En somme, le bénéficiaire d’un droit de passage doit l’entretenir et les frais, le cas échéant, sont à sa charge sauf si le chemin en question bénéficie aussi au fond servant, auquel cas l’entretien est partagé.

Extinction d’une servitude

Certaines servitudes sont anciennes et accompagnent une propriété depuis des années. Une servitude est inscrite au registre foncier et ne disparait pas si la propriété est vendue. Tout nouveau propriétaire du fond servant est obligé de la respecter.

Cependant, une servitude peut s’éteindre. Soit parce que le propriétaire du fond dominant y renonce car il ne l’utilise pas soit, dans le cas par exemple du droit de passage, parce qu’elle n’a plus de raison d’être pour quelque raison que ce soit. L’extinction d’une servitude doit faire l’objet d’une radiation du registre foncier.

Evidemment une servitude disparaît d’elle-même si le fonds servant et le fonds dominant disparaissent. Cela peut être le cas, par exemple, si les terrains concernés sont rachetés par un même propriétaire qui n’a pas plus besoin de la servitude, si la commune décide d’une expropriation parce qu’elle a besoin des terrains pour une raison quelconque, si les terrains sont détruits par une catastrophe naturelle, etc.

Vous êtes concerné ? N’hésitez pas à poser des questions !  

Une servitude peut impacter plus ou moins lourdement une propriété et c’est parfois une source de conflit entre voisins. Il est donc important de savoir si un bien est grevé par une servitude et en connaître exactement la nature, surtout si vous devenez le nouveau propriétaire du fond servant. Le vendeur du bien est évidemment tenu de vous informer, aussi n’hésitez pas à le questionner pour être au courant de toutes les obligations avant d’acheter. Votre agent immobilier sera également à même de vous expliquer ce qu’il en est précisément.

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