Acheter en viager : comment se constituer un patrimoine à moindre coût

L’achat et la vente de biens immobiliers en viager sont en pleine croissance depuis quelques années en Suisse. Ce type d’investissement permet à un acheteur de se constituer un patrimoine immobilier avec un faible apport et à un prix d’achat moins élevé que pour un achat classique. Le vendeur quant à lui perçoit un complément de retraite à vie. Que faut-il savoir lorsque l’on envisage d’investir dans un bien acheté en viager ?

Consultez les définitions des mots clefs du viager

Le mot viager vient du vieux français « viage » qui signifie « temps de vie ». Dans ce type de contrat, un acquéreur (le débirentier) achète un bien immobilier à un vendeur (le crédirentier)mais il ne pourra en profiter, pour l’habiter ou le vendre, qu’au décès du vendeur. Lors de la signature de l’acte chez le notaire, l’acheteur verse au vendeur une certaine somme (le bouquet) convenue entre les deux parties, correspondant en général à 20 à 30 % de la valeur estimée du bien. Ensuite, tous les mois, il verse au vendeur une rente viagère, calculée après déduction du bouquet, et ce jusqu’au décès de celui-ci. Le bien peut également être acheté après versement d’un capital unique sans versement de rente viagère, l’intérêt étant ici d’acquérir un bien minoré de 30 à 50 % de sa valeur vénale. Toutefois la libre disposition de celui-ci reste subordonnée au décès du vendeur.

Les différents types de viager

Le viager occupé      

C’est la grande majorité des ventes en viager. Le vendeur vend son logement à un prix inférieur à celui du marché (la décote est fonction de l’âge du vendeur, de la valeur du bien en appliquant un taux d’actualisation et peut atteindre 30 à 40 % de la valeur vénale du bien) et conserve sur celui-ci son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. L’acheteur est propriétaire du bien mais n’en a pas la libre jouissance.

Le viager libre      

Dans ce cas, beaucoup plus rare, l’acheteur dispose librement du bien. Comme pour le viager occupé il doit payer au vendeur un bouquet à la signature de l’acte ainsi qu’une rente à vie, engénéral plus élevée que dans le viager occupé. Le prix de vente est basé sur la valeur vénale du bien et dépend de l’âge du vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus le prix est élevé.

Qui achète en viager ?

Les acquéreurs sont en général des particuliers. Leur objectif n’est pas toujours d’habiter, à terme, dans le logement. Pour ce type d’acheteurs, l’immobilier est considéré comme une valeur refuge. On trouve également, parmi les acquéreurs, des fonds de pension qui achètent des biens immobiliers pour les revendre avec plus-value.

Pourquoi acheter en viager ?  

– Il s’agit d’un placement à moyen/long terme qui permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût puisque le prix de vente est diminué de la décote d’occupation.

– L’acquéreur n’a pas besoin d’avoir recours à un crédit bancaire dans la plupart des cas. La somme (le bouquet) à payer au comptant au moment de l’acquisition représente en moyenne 20 à 30 % de la valeur vénale estimée du bien.

– La fiscalité est favorable. L’acheteur doit toutefois s’acquitter de l’impôt sur les droits de mutation, calculé sur le prix global. S’agissant des rentes viagères versées, celles-ci seront déductibles de la déclaration d’impôts à raison de 40%.

Quels sont les inconvénients/risques d’un achat en viager ?  

– Les banques sont réticentes à prêter de l’argent pour financer le bouquet. En effet, dans le cas où l’acheteur ne rembourserait pas son emprunt, ces dernières ne pourraient pas saisir le logement puisque le droit d’y habiter, pour le vendeur, est prioritaire. L’acheteur doit donc disposer de fonds propres.

– La rente viagère peut être constituée au profit d’un couple, par exemple. Dans ce cas, l’acheteur devra la payer jusqu’au décès des deux personnes.

– L’achat d’un bien en viager est un pari sur la durée de vie du propriétaire. C’est ce qui a longtemps freiné le développement de ce type de contrat. Il arrive, en effet, que le vendeur atteigne un âge très avancé auquel cas le montant total de la rente payée pendant de nombreuses années peut dépasser la valeur totale du bien. Le cas le plus célèbre, dont se sont fait écho les médias, est celui de la française Jeanne Calment, dont on apprit après sa mort à 122 ans qu’elle avait vendu son logement en viager 32 ans auparavant ! Un cas extrême et anecdotique toutefois.

Acheter en viager – avantages et inconvénients

Vous envisagez d’acheter un bien en viager ? Soyez aidé par un expert !

Cet article a apporté des éclaircissements sur l’achat en viager. S’engager seul dans une démarche d’achat en viager reste néanmoins complexe et chronophage. Pour avancer avec sérénité et efficacité dans un tel projet, l’appel à un spécialiste est incontournable. Convaincu que ce type de transaction immobilière est amené à se développer ces prochaines années en Suisse, Lookmove bâtit des partenariats avec des experts immobiliers du viager en Suisse reconnus. Ils sont à votre disposition pour tous conseils et renseignements

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