Copropriété simple et Propriété Par Etage (PPE)

En Suisse, dans les immeubles collectifs d’habitation, il existe deux formes de copropriétés : la copropriété simple où plusieurs personnes (en général des investisseurs privés ou des banques) sont propriétaires de la totalité de l’immeuble et la Propriété Par Etage, la PPE, où chacun est évidemment propriétaire à part entière de son logement et copropriétaire des parties communes dont il a la jouissance.

Le terme de Propriété Par Etage (PPE), en particulier le mot « étage », peut dérouter les étrangers qui achètent un appartement en Suisse et peut-être certains Suisses lorsqu’ils souhaitent faire l’acquisition d’un appartement dans un immeuble collectif d’habitation. En fait, cette dénomination peu explicite de PPE est probablement la réminiscence d’une époque où, avant les grands immeubles d’habitation, les maisons individuelles étaient divisées par étage, chacun étant propriétaire d’un étage. Aujourd’hui, lorsque vous achetez un appartement dans un immeuble d’habitation vous n’êtes évidemment pas propriétaire de tout l’étage.

Récapitulatif des types de propriété

– La propriété dite individuelle

C’est le type de propriété le plus simple à comprendre. Vous êtes le propriétaire exclusif d’un bien qu’il s’agisse d’une maison avec son jardin et ses dépendances, d’un terrain ou autres. Vous bénéficiez de l’exclusivité des droits qui y sont attachés et assumez tous les devoirs. Pour parler simplement, vous êtes chez vous et faites ce que vous voulez dans la mesure où vous ne dérangez pas le voisinage ou ne contrevenez pas aux règles, d’urbanisme par exemple, de la commune où vous habitez.

– La propriété dite collective

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un bien, quel qu’il soit, qui est partagé entre plusieurs propriétaires qui ont tous des droits sur la totalité du bâtiment et pas seulement sur une partie de celui-ci. Le code civil suisse distingue la propriété commune, la copropriété simple et la propriété par étage.

Dans la propriété commune les propriétaires forment une communauté et sont tous propriétaires à égalité de la totalité de l’immeuble. C’est, par exemple, le cas après un décès lorsque les enfants héritent ensemble d’un bien. Pour ce type de propriété, chaque décision concernant l’immeuble doit être validée par tous les propriétaires.

Dans La copropriété simple plusieurs personnes sont copropriétaires de l’ensemble d’un immeuble, chacun des copropriétaires ayant des parts dans l’immeuble. Ces parts ne correspondent pas à des parties déterminées (comme un appartement ou un garage) mais à un certain pourcentage des murs (1/5^e ou 1/10^e par exemple) dont le propriétaire peut disposer. En général ce type de propriété est détenu et géré par des investisseurs privés ou des banques.

Dans la propriété par étage, chacun est propriétaire exclusif d’un lot – son appartement par exemple qu’il peut aménager à sa guise – et copropriétaire des parties communes pour lesquelles il paye des charges. Les règles de la propriété par étage peuvent concerner un petit ensemble immobilier, une maison dont chaque étage aurait un propriétaire différent ou encore un grand ensemble de plusieurs étages comptant plusieurs appartements.

Propriétaire de son appartement et copropriétaire des parties communes : c’est la PPE

C’est la forme de propriété connue de tous ceux qui possèdent un appartement dans un immeuble collectif d’habitation. Chacun à la propriété exclusive de son logement (plus cave et/ou garage s’il y a lieu). Ce « lot » est couramment nommé « unité d’étage ».  L’acquéreur utilise à sa guise son « unité d’étage » et il est copropriétaire des parties communes du bâtiment (entrée, escaliers, ascenseurs, couloirs, jardin, parc, piscine, terrain de tennis ainsi que les murs, le toit, la façade, etc.) Les frais générés par les parties communes sont répartis selon des millièmes dont le nombre dépend de la surface de « l’unité d’étage ». Ces millièmes déterminent pour un propriétaire le nombre de voix dont il disposera lors des décisions prises au cours des assemblées générales des copropriétaires ainsi que la quote-part à payer pour l’ensemble des charges de la copropriété. Plus un propriétaire possède de surface dans un immeuble, plusieurs appartements par exemple, ou un très grand appartement, plus sa quote-part est élevée.

Toute PPE à un règlement et est gérée par un administrateur. Il peut s’agir d’un copropriétaire, la loi l’autorise mais, pour les grandes copropriétés, l’administrateur est une régie immobilière qui s’occupe de la gestion financière, technique et administrative.

Si vous souhaitez acquérir un appartement dans une résidence, il s’agira très probablement d’une PPE.  Au-delà du prix de l’appartement (+ cave, garage, parking ?) et des frais de notaire, pensez à vous renseigner de façon précise sur les charges de copropriété qui peuvent, selon le standing de votre résidence, grever votre budget. Votre agent immobilier sera à même de vous donner tous les renseignements dont vous avez besoin pour prendre une décision éclairée.

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