Qu’est-ce que la surface nette habitable ?

Surface brute, surface nette habitable, surface externe, surface utile secondaire non-aménagée. A quoi ces mots correspondent-ils ? Nous allons tenter de clarifier les choses dans la jungle des termes, des définitions, des normes et des modes de calcul qui, en Suisse, peuvent être différents d’un canton à l’autre.

Pourquoi le calcul précis de la surface habitable est-il important ? Parce que cette surface, évaluée en mètres carrés, va caractériser un bien immobilier tout au long de sa vie et contribuer à en déterminer le prix, même si pour cela de nombreux autres critères entrent en jeu. Que vous vouliez vendre ou acheter, il est indispensable de connaître la surface nette habitable d’un bien. En effet, selon que l’on parle de surface brute (surface des pièces + surface occupée par les murs intérieurs et extérieurs + balcon ou terrasse) ou de surface nette habitable (surface disponible à l’intérieur des pièces), le prix ne sera pas le même. Lorsque vous vendez ou que vous achetez, renseignez-vous sur ce qui est inclus précisément dans la surface habitable car les modes de calcul peuvent être différents selon les cantons et le prix d’un mètre carré de balcon, quel que soit le canton, n’est pas exactement le même que celui d’un mètre carré de salon.

Un guide de l’USPI pour standardiser le calcul des surfaces

Les modes de calcul changeant d’un canton à l’autre, et parfois d’une commune à l’autre, un bien identique peut afficher une surface nette habitable différente. Afin de standardiser le calcul des surfaces, l’USPI (Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier) a édité, il y a déjà quelques années, un guide qui propose des règles identiques pour toute la Suisse. Suivre ces règles n’est pas obligatoire, mais vous pouvez vous y référer si vous souhaitez en savoir davantage.

Quatre types de surfaces

– La surface brute correspond à la surface du bien avec les murs intérieurs et extérieurs. Celle-ci intéresse peu les acheteurs (ou les locataires) sauf à titre d’information. Les mètres carrés au sol correspondant aux murs et aux cloisons n’entrent pas en compte dans le prix d’un logement. Toutefois, il est bon d’être précis dans ce domaine.

– La surface nette habitable correspond à l’intérieur des pièces. C’est celle qui concerne directement vendeurs et acheteurs puisque c’est cette surface, associée à d’autres critères, qui va contribuer à fixer le prix du bien. Notez que les penderies encastrées, les blocs dans la cuisine, les foyers de cheminée et les escaliers intérieurs sont comptés dans la surface habitable. Notez aussi que la hauteur des plafonds entre en ligne de compte pour déterminer si un espace va être compté ou non, en surface nette habitable. Mais les normes de hauteurs ne sont pas les mêmes (2,30 ou 2,60 m minimum) selon les cantons et parfois selon les communes. Soyez vigilant.

– La surface externe fait partie de celles dont vous pourriez entendre parler. Il s’agit des balcons, loggias et terrasses dont la surface est pondérée à moitié ou au tiers. Par exemple, une terrasse de 30 m2 sera comptée en surface habitable pour 10 m2 et un balcon de 20 m2 comptera pour 10 m2. Les caves et les jardins ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface nette habitable même si leur présence influence le prix d’un bien. Les mezzanines et les combles ne sont comptés dans la surface habitable que si la hauteur du plafond est d’au moins 1,30 m dans certains cantons et 1,50 m dans d’autres.

– La surface utile secondaire non aménagée : elle correspond à une cave, une place de parking intérieure ou un jardin par exemple.

Le calcul des surfaces est le même qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

Pour calculer la surface : mètre ou laser ?

Pour prendre vos mesures vous pouvez vous munir d’un mètre ruban à l’ancienne. Mais ce n’est pas commode et cela devient vite fastidieux. Le télémètre laser est efficace, rapide et fiable. C’est l’outil des professionnels de l’immobilier.

Compte tenu des difficultés de calcul et des différences dans les normes de calcul des surfaces selon les cantons, seul un professionnel sera à même de vous renseigner et d’évaluer de façon précise la surface habitable nette du bien que vous souhaitez vendre ou acheter. N’oubliez pas que quelques erreurs de mètres carrés, en plus ou en moins, dans des secteurs où le prix au mètre carré est très élevé, peuvent faire une importante différence dans le prix d’un bien. N’hésitez pas à vous adresser à l’un des agents immobiliers partenaires de Lookmove. Leur expertise et leur connaissance de leur secteur pourront vous éviter quelques déconvenues.