Le glossaire du viager

Le glossaire du viager

Le débirentier : c’est l’acheteur du bien. Il verse le bouquet et doit payer la rente. Dans le cas où il ne peut plus s’acquitter de la rente pour une raison quelconque, le crédirentier (le vendeur) peut demander la restitution de son bien et faire prononcer l’annulation de la vente. En effet, le contrat de viager doit contenir une clause résolutoire spécifiant la possibilité pour le crédirentier d’annuler la vente si le débirentier cesse de payer. Une fois l’annulation prononcée par un juge, le vendeur récupère la propriété de son bien et, à titre d’indemnisation, conserve également le bouquet et les rentes déjà versées. Si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers devront continuer d’assurer le versement de la rente.

Le crédirentier : c’est le vendeur du bien. Il perçoit immédiatement un capital, le bouquet, et ensuite une rente qui lui apporte un complément de revenu régulier. Si le bien est vendu en viager occupé, il peut rester dans son logement jusqu’à son décès.

 Le bouquet : il s’agit du capital versé comptant à la signature du contrat chez le notaire. Le montant du bouquet est fixé librement entre le vendeur et l’acquéreur afin de prendre en compte les besoins de l’un et les possibilités financières de l’autre. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée. Le bouquet n’est pas obligatoire mais il permet de diminuer le montant des versements à vie de la rente viagère. Il est possible de ne verser qu’une rente sans aucun bouquet. En général, plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est important.

Le viager occupé sans rente : il est possible d’acheter un bien en viager occupé avec versement d’un capital unique sans versement de rente. L’intérêt pour l’acheteur est d’acquérir un bien minoré de 30 à 50 % de sa valeur vénale. Toutefois la libre disposition de celui-ci reste subordonnée au décès du vendeur.

La valeur occupée du bien : dans le cas du viager occupé, il s’agit de la valeur du bien après décote. Celle-ci est calculée en tenant compte de l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier), de la valeur du bien et en appliquant un taux d’actualisation. La décote peut atteindre 30 à 40 % de la valeur vénale du bien. C’est à partir de cette valeur occupée que seront calculés le bouquet et la rente viagère

La rente viagère : il s’agit de la somme que le débirentier s’engage à verser périodiquement (une fois par an, tous les mois ou tous les trimestres) et à vie au crédirentier. Cette rente peut être consentie sur une ou deux têtes, en général des conjoints, auquel cas, la rente est versée jusqu’au décès de la deuxième personne. Le montant de la rente, établi librement entre les parties suivant l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, tient compte de l’évaluation du bien à sa juste valeur.

L’usufruit : du latin ‘’usus’’ (droit d’user d’une chose) et de ‘’fructus’’ (droit de disposer d’une chose).  C’est le droit d’habiter un logement (ou de se servir d’un bien) sans devoir s’en déposséder et également d’en percevoir des dividendes. L’usufruitier (ici le crédirentier) est donc la personne qui jouit d’un bien sans en être propriétaire. L’usufruit s’arrête lorsque l’usufruitier décède ou libère le logement conformément au contrat. Dans le cas où le crédirentier libère le bien, il continue de bénéficier de la rente jusqu’à la fin de sa vie et le débirentier peut disposer pleinement du logement.

La nue-propriété : c’est le fait d’être propriétaire d’un bien mais de ne pas disposer de la jouissance de ce bien. Dans le cas de la vente en viager, l’acheteur (le débirentier) est nu-propriétaire du bien. Il ne peut l’habiter ni percevoir des revenus issus de ce bien (loyers).

Le viager occupé : si une vente en viager occupé peut avoir lieu à tout âge, un minimum de 70 ans est requis afin de trouver un acquéreur rapidement. Le crédirentier (le vendeur) garde soit l’usufruit de son bien (ce qui lui permet de le louer par exemple) soit le droit de l’habiter. Dans le cas du viager occupé, le bouquet est plus faible et les rentes moins importantes que dans celui du viager libre. Dans les deux cas, il s’agit bien d’une vente immobilière et l’acte est signé devant un notaire. Les frais d’enregistrement sont payés par l’acheteur. L’entretien et les réparations du logement sont à la charge du crédirentier (l’usufruitier) sauf clause spécifique inclue dans l’acte de vente.

Le viager libre : dans ce cas, beaucoup plus rare que le viager occupé, le débirentier dispose du bien et l’occupe ou le loue comme il l’entend. Il doit s’acquitter des travaux, frais d’entretien et charges du logement. Dans ce cas le bouquet et la rente sont plus élevés que dans le viager occupé puisque l’acheteur peut disposer du bien immédiatement. Toutefois comme le paiement d’un bouquet n’est pas obligatoire, vendeur et acheteur peuvent décider du seul paiement d’une rente. Comme pour le viager occupé, le viager libre garantit donc au vendeur une rente à vie.