Comment fonctionne une PPE : quote-part et calcul des millièmes

Dans une propriété par étages la quote-part de chacun des copropriétaires, autrement dit la part de charges qu’il devra payer à l’administration de la PPE, s’exprime en millièmes. Ces millièmes représentent la valeur de chaque unité d’étage par rapport à la valeur totale de l’immeuble. Le nombre de millièmes détermine donc la quote-part que le copropriétaire devra payer pour les installations communes et leur entretien, la structure du bâtiment, le terrain sur lequel est établi le bâtiment. Les millièmes permettent également de calculer le quorum* lors d’une assemblée générale afin que celle-ci puisse délibérer. En cas de dommages à l’immeuble, c’est également sur la base des millièmes que l’assurance versera une indemnité aux copropriétaires. A la fin de cet article, nous expliquerons ce qu’est le quorum et ce que sont les différentes majorités requises lors d’une assemblée générale.

Rappel de ce qu’est une PPE

La propriété par étages est une forme particulière de copropriété où chaque copropriétaire a un droit exclusif d’utiliser et d’aménager certaines parties intérieures d’un bâtiment.

Dans une PPE, on distingue les parties privées sur lesquelles le copropriétaire a un droit exclusif de jouissance (son appartement, les murs intérieurs non porteurs, la porte d’entrée, etc.) et les parties communes, dont les membres de la PPE sont copropriétaires (la parcelle sur laquelle l’immeuble est construit, les murs porteurs, le toit, l’ascenseur, les espaces verts, etc.)

Chaque unité d’étage correspond à un certain nombre de millièmes. Rappelons qu’une unité d’étage correspond à l’ensemble des locaux (l’appartement proprement dit mais aussi la cave, le box fermé, le grenier) sur lesquels le propriétaire a un droit de jouissance et d’utilisation exclusifs. Les millièmes permettent de répartir les charges entre les copropriétaires (la quote-part à payer sur l’ensemble de la copropriété) et le nombre de voix dont chacun dispose pour prendre des décisions lors des assemblées générales des copropriétaires.

Qu’est-ce qui est pris en compte dans le calcul des millièmes ?

Les calculs sont confiés à un expert qui déterminera, pour chaque unité d’étage, les surfaces et leur pondération, sélectionnera des critères de notation et le poids accordé à chacun des critères tout en prenant en compte les éventuelles servitudes. La quote-part de chaque copropriétaire est ensuite inscrite au registre foncier.

Le calcul des millièmes ne dépend pas uniquement de la surface de l’appartement. Ainsi deux appartements de même surface n’auront pas obligatoirement le même nombre de millièmes, la quote-part sera donc différente et les charges plus ou moins élevées.

Parmi les critères pris en compte on trouve :

• La surface en mètres carrés des parts soumises à un droit exclusif (c’est-à-dire des parts dont vous êtes le propriétaire exclusif), mais également la position de l’appartement dans l’immeuble, son orientation, la vue, les nuisances éventuelles, etc. A surface équivalente, un logement au dernier étage avec vue représentera davantage de millièmes qu’un appartement au premier étage avec vue sur le parking ou l’autoroute.
• La surface des locaux annexes comme un grenier, une cave, un garage individuel, etc.
• La surface des parts soumises à un droit de jouissance, comme par exemple une place de stationnement.

Afin d’accorder les critères d’évaluation, l’USPI a émis des recommandations relatives au calcul des quotes-parts (document en français).

Peut-on demander une modification du nombre de millièmes ?

La modification du nombre de millièmes, donc de la quote-part, est une procédure longue qui doit être validée par l’ensemble des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Elle peut être demandée par un propriétaire, ou plusieurs, en cas d’erreur lors de la constitution de la PPE ou en cas d’agrandissement de l’immeuble avec constitution de nouveaux lots.