18/03/2022 | Conseils de courtiers

Les erreurs à ne pas commettre lors d’un achat immobilier en Suisse

Par Vincent Grognard, directeur de l’agence immobilière IMMO 4G et partenaire de Lookmove

Un achat immobilier n’est pas une chose que l’on peut prendre à la légère.

Vous pourriez regretter pendant une semaine d’avoir raté une bonne affaire, mais vous pourriez regretter toute une vie d’avoir fait une mauvaise affaire…

Actif dans l’immobilier depuis 2012 et dans le courtage de biens immobiliers résidentiels depuis 2018, j’ai aidé plus de 85 personnes à devenir propriétaires immobiliers en Suisse.

Voici un partage d’expérience des plus grosses erreurs que vous pourriez faire lors de vos démarches de recherche et d’achat d’un logement en propriété en Suisse.

Ne pas bien définir votre projet

Le point de départ d’un achat réussi est de clairement définir vos envies et vos besoins.

Il y a deux domaines avec lesquels vous êtes en relation permanente depuis votre naissance : la nourriture et le logement.

Selon moi, il est inutile de vous dire que vous devez rechercher un bien avec une chambre parentale et une chambre par enfant. En revanche, donnez-vous la peine de rêver et de créer mentalement votre logement idéal.

Cela ne correspondra peut-être pas à quelque chose qui existe. Mais vous pourrez au moins tendre vers cet idéal personnel.

Pour avoir une chance de trouver le bien de vos rêves, donnez-vous la peine de le rêver. Rédigez ensuite vos critères et classez-les selon l’importance qu’ils représentent pour vous.

Vous pourrez ensuite transformer cette liste en une checklist qui vous aidera lors de vos visites.

Mal estimer votre budget d’achat

Estimer son budget d’achat ne veut pas encore dire que vous allez signer un contrat de prêt hypothécaire. Cependant, vous devez avoir une bonne idée du budget à votre disposition.

Votre capacité d’achat dépend de deux facteurs principaux : vos revenus et vos fonds propres.

De façon très synthétique, vous devez disposer de 20% de fonds propres dont 10% ne peuvent pas provenir de votre deuxième pilier. Les charges de votre logement en propriété, calculées sur base d’un taux d’intérêt théorique nettement plus élevé que les taux actuels, ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus.

De nombreux outils en ligne ainsi que des courtiers en hypothèque très compétents pourront vous aider lors de cette étape.

Donnez-vous la peine d’établir quel est votre budget maximal pour votre recherche immobilière.

Ne pas inspecter le bien à fond

Avant de faire une offre d’achat, je vous conseille vivement de visiter et d’inspecter le bien et ses documents à plusieurs reprises.

La plupart d’entre nous ne sommes pas des professionnels du bâtiment. Vous pouvez faire inspecter par un expert le bien que vous convoitez. Mais cette solution peut s’avérer coûteuse et vous faire perdre un temps précieux sur un marché très tendu.

La solution, selon moi, est de développer votre sens de l’observation afin de déterminer, pour vous-même, si le bien sur lequel vous aimeriez vous positionner est dans un état qui correspond à ce que vous recherchez.

C’est une expérience que vous acquerrez au fur et à mesure de vos recherches.

Ne pas inspecter l’environnement immédiat

Promenez-vous à pied dans le quartier à différentes heures du jour en semaine et le week-end. Vérifiez vous-même les distances aux transports, le temps pour aller à l’école, les possibilités pour faire vos courses, etc.

Prenez votre checklist et vérifiez chacun des points qui vous semblent importants.

Vous pouvez bien entendu poser vos questions au propriétaire vendeur ou au courtier qui le représente, mais ce qui importe vraiment, ce sont vos impressions et conclusions.

Ne pas faire votre propre estimation de la valeur du bien

Tout s’achète et tout se vend, il suffit que ce soit au prix correct. Si vous vous apprêtez à acheter un bien qui nécessite de grosses rénovations, ce n’est pas un problème, à condition que vous l’achetiez au bon prix.

Comment savoir si le prix proposé est correct ?

C’est à vous de le vérifier. Vous devez faire votre propre estimation du bien.

Le métier d’expert en estimation existe, il y a même un brevet fédéral rien que pour cette spécialité.

Vous n’avez pas besoin de devenir un expert en estimation accrédité pour savoir que 2 + 2 font 4.

De nombreux articles expliquent les bases de l’estimation immobilière, et leur lecture vous apportera suffisamment de compréhension du sujet pour vérifier vous-même la justesse du prix proposé.

Ne pas comparer des choses comparables

Les appartements se comparent aux appartements. Les villas se comparent avec des villas. Les appartements orientés sud avec balcon se comparent avec des appartements orientés sud avec balcon… Je pense que vous avez saisi l’idée.

Malheureusement, on ne peut pas toujours se fier aux informations des annonces immobilières pour effectuer de telles comparaisons. Il est fréquent de voir des confusions au sujet des différentes surfaces, par exemple.

C’est là où vous devez aller plus dans le détail afin de pouvoir comparer des choses comparables.

En matière de surfaces par exemple, je vous conseille de prendre vos propres mesures sur place. La surface habitable correspondra à la somme de toutes les pièces chauffées et naturellement éclairées, propres à l’habitation.

C’est-à-dire le séjour, les chambres et toutes leurs annexes – salle de bains, cuisine, rangements, cage d’escalier, hall de distribution, couloir, etc.

En mesurant vous-même les pièces, vous saurez exactement ce que vous achetez.

Ne pas comparer les offres hypothécaires

Dès que vous vous serez mis d’accord avec le propriétaire vendeur au sujet du prix et de la prise de possession des lieux, il sera alors temps de trouver un partenaire pour le financement de votre achat.

C’est à ce moment que vous allez vraiment comparer les offres de financement hypothécaire.

Selon votre situation financière et professionnelle, il vous sera plus ou moins facile de négocier les conditions.

Je ne vous apprends sans doute rien de nouveau, mais sachez que les personnes qui obtiennent les meilleures conditions auprès des banques sont… les millionnaires !

Dans mon travail de courtier en immobilier de biens destinés au logement de leurs acheteurs, je rencontre des gens extraordinaires tels que vous, mais peu sont millionnaires.

Obtenir le meilleur taux est une chose. Obtenir une offre globale qui correspond le mieux à votre vision des choses est encore mieux.

Les offres hypothécaires s’accompagnent de plans de retraite, d’épargne, d’assurances, etc. Vous allez devoir déterminer la solution optimale pour vous.

Un courtier en financement hypothécaire bien intentionné pourra vous aider à trouver la solution optimale.

Ne pas être réactif

Quel que soit l’état de tension ou de relâchement du marché, lorsque vous aurez finalement trouvé la bonne affaire, vous devrez être prompt à la détente.

Autant je ne conseille pas d’agir dans la précipitation, autant je vous conseille de ne pas tergiverser lorsque tous les indicateurs vous montrent en gros et en gras : BONNE AFFAIRE !!

Vous ne serez pas le seul à l’avoir repérée.

Faites toutes vos vérifications, passez le bien au crible de votre checklist, visitez-le plusieurs fois, inspectez-le comme il se doit. Mais faites tout cela rapidement.

Abandonner votre projet d’achat

La vie n’est pas un long fleuve tranquille. Votre recherche immobilière sera certainement parsemée d’embûches. Vous allez rater des affaires. Vous allez vous emballer pour ensuite apprendre que le propriétaire a vendu à un autre.

Il s’agit d’un processus d’apprentissage. Lorsque vous en arrivez au point où la bonne affaire vous passe sous le nez, ce n’est vraiment pas le moment de laisser tomber.

Reprenez votre courage à deux mains et restez à l’affût. Peut-être que la maison que vous avez visitée il y a deux mois, et qui était 200’000.- francs au-dessus du prix de marché, est soudainement proposée au bon prix.

Et lorsque cela se produira, suivre le conseil précédent sera très judicieux.

Si vous désirez en apprendre plus sur l’immobilier et découvrir les conseils pour réussir votre achat, je vous invite à consulter notre blog, dont la mission est de vulgariser et transmettre un maximum de conseils et astuces pour la réussite de votre projet immobilier.