Les bases de l’estimation immobilière compréhensibles pour toutes et tous

Par Vincent Grognard, directeur de l’agence immobilière IMMO 4G et partenaire de Lookmove

Le sujet de l’estimation immobilière est très vaste. Des manuels et livres, plus épais les uns que les autres sont disponibles. Il existe même des études qui mènent au Brevet fédéral d’expert en estimation immobilière.

Mais qu’est qui nous intéresse vraiment ? Que vous soyez un propriétaire vendeur, un potentiel acheteur, courtier ou courtière. La question qui nous turlupine est : comment estimer la valeur de marché correcte ?

C’est le but de cet article : vous fournir les fondements de l’estimation immobilière d’une villa ou d’un appartement en PPE.

Maisons et villas

Pour en estimer la valeur correctement, vous devez décomposer le tout en éléments de base :

• Le terrain
• La construction à neuf
• La vétusté ou dépréciation
• Les aménagements extérieurs

 La valeur du terrain

Chaque élément peut être chiffré. La valeur de marché de terrain est déterminée par comparaison de vente de parcelles similaires.

D’énormes variations sont observées au niveau de la valeur du terrain constructible. Ce qui fait toute la différence, c’est la localisation.

La localisation peut elle-même être subdivisée pour en analyser les différentes composantes.

Les infrastructures régionales, le taux d’imposition de la commune et du canton, les voies d’accès, la démographie, l’emploi dans la région, etc. Tout cela fait partie de la macro-situation.

La micro-situation quant à elle est composée de :

• la vue,
• l’orientation,
• la déclivité du terrain,
• les distances à pied ou en temps par rapport aux commodités,
• le voisinage direct,
• les nuisances éventuelles,
• etc.

La valeur du terrain est avant tout déterminée en fonction de ce qui peut être construit sur ce terrain. Plus le règlement des constructions permet une densification, plus le terrain prend de la valeur.

La valeur du bâtiment

La valeur de la construction est déterminée par le volume construit, la qualité de la construction et des finitions.

Une construction basique avec des finitions basiques peut être produite pour un coût de 700 à 800 francs par m3.

Une construction standard avec de bonnes finitions peut être produite pour un coût allant de 800 à 1000 francs par m3.

Il s’agit là d’ordres de grandeur. Chaque situation devant être analysée selon ses spécificités.

La valeur négative des effets du temps

La vétusté, dépréciation et obsolescence peuvent être estimées selon plusieurs méthodes. L’une d’entre elles consiste à déduire 1% par année d’âge de la construction. Cette décote se fait sur la valeur de la construction à neuf.

Si des rénovations ont été entreprises durant la vie de l’immeuble, il convient alors d’adapter le %âge à la baisse. Ceci est également vrai si le bâtiment à particulièrement souffert de conditions climatiques ou d’une utilisation intensive par exemple. Dans ce cas la décote doit être augmentée.

La logique est la suivante : le montant déduit de la valeur à neuf de la construction devrait permettre de remettre à neuf le bâtiment existant.

La valeur des aménagements extérieurs

En plus de la valeur du terrain nu, une estimation digne de ce nom doit tenir compte des aménagements extérieurs.

Les aménagements extérieurs sont chiffrés en fonction de leur type.

Si les aménagements extérieurs sont composés d’un simple gazon, comptez 30 francs par m2. Une piscine à débordement chauffée doit être estimée en tant que telle. Un ordre de grandeur se situe dans les 80’000.- à 150’000.- francs voire plus selon les cas.

La valeur du bien immobilier

Une fois que vous avez décomposé le tout en éléments plus simples à chiffrer, vous devez alors recomposer tous les montants pour obtenir une valeur.

Cette valeur doit ensuite être pondérée afin de tenir compte de la situation locale. Si cette maison est la seule à la vente dans un rayon de 10 km, sa valeur de marché devra être pondérée.

Si en revanche un lotissement de 50 villas est sur le point de sortir de terre à 500 mètres de votre villa, vous devrez adapter votre prix de vente afin de le rendre compétitif.

Les appartements en PPE

L’autre grande catégorie de logement en propriété en Suisse est la propriété par étages. La PPE.

Dans ce cas, vous achetez une fraction d’un tout, souvent exprimée en millième, et vous disposez d’un droit d’usage exclusif de ce tout. Votre appartement. Et un droit d’usage partagé avec les autres propriétaires. Les parties communes.

Les bases de l’estimation des villas expliquées ci-dessus sont valables en ce qui concerne les appartements. Mais il est beaucoup plus compliqué de l’appliquer.

C’est pourquoi la valeur de marché des appartements est en très grande partie déterminée selon la surface habitable de l’appartement.

Tous les critères qui déterminent la qualité de la localisation ont un impact sur le prix du m2. Et en plus, l’âge de l’immeuble et son niveau de rénovation et d’entretien jouent un rôle important.

L’analyse doit donc porter sur la localisation, l’état de l’immeuble et l’état de l’appartement.

Un très bon point de repère est à nouveau le prix du neuf dans la région.

Ce prix du neuf doit être pondéré en fonction de l’état de l’immeuble et de l’état de l’appartement.

Une méthode logique et facile à appliquer est la suivante : Prix du neuf moins les coûts de remise à neuf = prix de marché de l’appartement.

Ceci est bien évidemment une explication basique et simplifiée. Elle a le mérite d’être logique et applicable.

En conclusion

Que vous soyez acheteur ou vendeur, la base d’une vente ou d’un achat réussi est de vendre ou d’acheter au bon prix.

Ce bon prix se détermine essentiellement par des éléments objectifs. Prix du m2, prix du m3, année de construction, montant des rénovations.

Cette base objective est ensuite pondérée en fonction de critères propres au marché local et intrinsèquement liés à cet objet spécifique.

Le propriétaire qui désire vendre doit garder à l’esprit qu’un prix n’a de valeur que s’il trouve un acquéreur.

L’acheteur qui désire soumettre une offre d’achat doit être conscient qu’il n’est probablement pas le seul à s’intéresser à ce bien-là.

Il s’agit bien de la loi de l’offre et de la demande.

L’offre est constituée par les propriétaires vendeurs.

La demande est constituée est personnes qui aspirent à la propriété de leur logement.

Le tout est calmé par les financiers qui ne prêteront la somme nécessaire à l’achat que s’ils sont certains de récupérer leur argent en cas de vente forcée.

Le marché est fortement dynamisé par des courtiers et courtières compétents et compétentes qui estiment la valeur de marché au mieux de leurs connaissances et expertise locale.

Que vous soyez vendeur, acheteur ou courtier, pour approfondir vos connaissances et compétences dans le sujet de l’estimation immobilière, je vous donne rendez-vous sur la catégorie estimation de notre blog immobilier, ainsi que sur la page estimation immobilière, deux mines d’informations pratiques sur le sujet.

Retrouvez sur Lookmove les biens à vendre gérés par IMMO 4G

Vincent Grognard
Courtier en immobilier avec Brevet fédéral
Directeur de l’agence immobilière IMMO 4G

Petite Rue 3
1304 Cossonay

Immo4G