20/08/2021 | Conseils de courtiers

Le viager : une vraie solution sociale !

Par Dominic Salmon, courtier immobilier spécialiste du viager dans le canton de Genève et partenaire de Lookmove

Le viager est très largement pratiqué en Europe, surtout chez nos voisins français. Mais cette solution reste marginalement utilisée en Suisse car peu connue et pas encore entrée dans les mœurs. Or, il y a une véritable pertinence d’avoir recours au viager en Suisse pour de nombreuses raisons, mais surtout pour ses vertus sociales.

L’allongement de la durée de vie, de meilleurs soins médicaux et des services à domicile permettent de se maintenir chez soi plus longtemps. Néanmoins, cette amélioration de la qualité de vie ne s’accorde pas toujours avec une solidité financière pérenne. Au contraire, nos seniors, une fois à la retraite, voient leurs revenus diminuer et se voient parfois dans l’impossibilité de rembourser leur hypothèque. Ils se retrouvent donc dans cette situation peu enviable de « pauvre-riche », propriétaire d’un bien immobilier mais sans plus pouvoir le financer. L’issue est bien souvent une vente forcée et des retraités malheureux !

Toutes les enquêtes auprès des seniors révèlent un souci de « bien vieillir ». Ils témoignent de deux préoccupations majeures :

rester chez soi aussi longtemps que possible ;
disposer de ressources financières suffisantes pour les dépenses courantes, la santé, les loisirs et éventuellement la perte d’autonomie et parfois subvenir aux besoins de leurs enfants.

Le viager est donc la solution optimale pour celles et ceux qui ont besoin rapidement de revenus supplémentaires.

Opter pour le viager, c’est la garantie d’une rente jusqu’à la fin de ses jours. Ce qui permet de monétiser son patrimoine immobilier afin d’améliorer son confort de vie et de préserver son autonomie financière.

Bien qu’aucune étude n’ait montré qu’obtenir des revenus supplémentaires et pouvoir rester chez soi allonge l’espérance de vie, il va de soi que cette situation ne peut avoir que des effets bénéfiques sur le bien-être des seniors et augmenter leur espérance de vie !

Contrairement aux idées reçues, le viager est également un moyen éthique et avantageux pour gérer sa succession. Il permet, de son vivant, de pouvoir transmettre les fruits du capital de son bien (bouquet) de manière équitable à ses héritiers. De nombreux exemples montrent que le recours au viager est utilisé dans le but de faire bénéficier ses enfants d’un capital dont ils ont besoin à un moment déterminé et non pas au moment du décès des parents.

Le Viager – comment ça marche :

La notion de «viager» désigne un type de contrat dont la prestation est dûe pendant toute la durée de vie d’une personne. Ce contrat prend fin au décès de la personne qui a contracté un viager.

En droit suisse, le contrat de vente en viager est un acte notarié qui permet au propriétaire vendeur de continuer d’habiter dans son logement. Ce dernier peut être financé selon deux modalités :

le versement d’un capital appelé le bouquet, complété par le versement d’une rente viagère ;
le versement d’un capital unique.

Le contrat de vente en viager implique qu’il y ait :

un vendeur, autrement dit le propriétaire du bien, appelé le crédirentier, qui cède son bien immobilier tout en continuant à l’occuper ;
un acheteur, appelé débirentier, qui s’engage à verser un capital et des rentes d’après les modalités définies dans l’acte de vente.

Les différents types de viager :

Le viager occupé
C’est la grande majorité des cas. Le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation du logement vendu, jusqu’à son décès. L’acheteur est propriétaire du bien mais n’en n’a pas la libre jouissance.

Le viager libre
C’est un cas plus rare. L’acheteur dispose librement du bien. Comme pour le viager occupé, il doit payer au vendeur un bouquet à la signature de l’acte ainsi qu’une rente à vie, en général plus élevée que dans le viager occupé.

Le viager partiellement occupé
Le vendeur conserve un droit d’habitation seulement sur une partie du bien immobilier. L’acheteur a la possibilité d’utiliser l’autre partie du bien de la manière dont il le souhaite.

Viager à terme ou vente à terme :
On fixe une limite dans le temps pour le paiement de la rente et l’usufruit. C’est une possibilité pour les vendeurs plus jeunes (entre 65 et 70 ans par exemple). Si le vendeur décède avant la date convenue, le paiement de la rente sera dû aux héritiers. Si l’acheteur ne paye pas la rente, la vente peut être annulée sans remboursement. S’il décède avant le vendeur, alors ses héritiers doivent continuer de payer.