Julien Di Savino : « J’apprécie la gratuité des publications et l’offre claire et sans redondance des annonces »

Rencontre avec Julien Di Savino, courtier/expert en estimations immobilières partenaire de Lookmove et président de l’ARCID (Chambre suisse des diplômés de l’immobilier). 

Notre agent partenaire Lookmove passionné par l’immobilier gère depuis quelques années une société familiale dans la région de Lausanne. Ce fin connaisseur du marché immobilier local a répondu à nos questions.

Lookmove: Quels services proposez–vous à vos clients dans le cadre de votre société ?     

Julien Di Savino: Depuis le début de mon activité (2007) au sein de cette société familiale, je propose des services de courtage. En 2010 je me suis passionné pour l’expertise immobilière car j’ai tout de suite eu un feeling avec l’immobilier d’investissement. Dans le but de mieux comprendre les mécanismes de fixation de la valeur de ces biens et les espérances de rendements attendus par nos clients investisseurs, j’ai décidé d’obtenir mon brevet en estimations immobilières et de rejoindre la CEI (Chambre suisse des experts en estimations immobilières). En parallèle, je pratique également depuis 2007 le métier de la gérance. La consolidation de ces différents métiers de l’immobilier m’a amené à me présenter au Diplôme fédéral que j’ai obtenu avec succès en 2016. Grâce à ces connaissances acquises, je suis à même de proposer tous les services qu’offre ce métier y compris en matière de développement immobilier.

Vous considérez-vous comme une agence ou plutôt comme un indépendant ?   

Seul collaborateur d’une société anonyme, je suis salarié et non indépendant en terme de statut juridique. Du fait que je travaille de manière indépendante, je me considère plutôt comme un indépendant qui gère une agence immobilière à part entière.

Où votre agence est-elle installée ? Êtes-vous spécialisé dans un type de transactions et ceci dans une région bien précise ?  

La société est installée à Morges depuis 2002 après avoir été présente durant plusieurs années à Lausanne. Lorsqu’il s’agit de proposer à la vente des biens dits ‘’de consommation’’ comme des appartements ou des villas, je travaille plutôt dans les régions et les districts dont je connais bien le marché et dispose d’un portefeuille clients. Je travaille également dans les cantons limitrophes ainsi que dans toute la Suisse romande quand je suis mandaté pour la vente de terrains à bâtir ou d’immeubles de rendement.

Parlez-vous d’autres langues que le français et si oui, celles-ci vous sont-elles utiles dans le cadre de votre activité ?

Je parle couramment italien, ma deuxième langue maternelle. Depuis que j’ai débuté cette activité, j’ai eu l’occasion de parfaire mes connaissances en anglais. J’ai également de bonnes connaissances en allemand et je me suis mis ces dernières années à l’espagnol. Les langues qui me sont les plus utiles sont le français, l’anglais et occasionnellement l’allemand.

Quels sont, selon vous, les principaux enjeux du secteur immobilier des dix prochaines années ?

J’aurais tendance à dire que le principal enjeu est toujours le même : trouver un juste équilibre entre l’offre et la demande tant en ce qui concerne le marché de la location que celui de la vente, ceci en tenant compte du tissu économique et du cadre légal de chaque région et de chaque canton. Plus de compétences aux cantons en matière d’aménagement du territoire ainsi que des procédures administratives moins contraignantes en matière de construction permettraient d’ajuster plus rapidement l’offre à la demande.

Qu’est-ce exactement qu’un mandat de courtage ?

Il s’agit d’un contrat par lequel un propriétaire mandate un courtier dans le but de le représenter et de conclure la vente de son bien. Il existe deux types de contrats de courtage car le courtier peut intervenir en tant que courtier indicateur ou négociateur. Dans ce dernier cas, il a le devoir en plus de simplement communiquer à son mandant une occasion de conclure (comme par exemple l’envoi au propriétaire de noms de clients intéressés), de vérifier notamment la solvabilité de l’acheteur en l’accompagnant dans ses démarches bancaires, de donner les instructions au notaire en charge de la vente afin de défendre au mieux ses intérêts et surtout de négocier au mieux le bien qu’il lui a confié. C’est dans ces tâches que le courtier négociateur se distingue du courtier indicateur.

Que peut attendre un particulier qui signe avec vous un mandat ? Quels services lui apportez-vous ? Quels objectifs vous fixez-vous ?  

Je concentre essentiellement tout mon temps et mes efforts dans la recherche d’acquéreurs pour un bien qui m’est confié par le propriétaire. C’est volontairement que je ne fais partie d’aucun réseau, car je privilégie la relation avec le propriétaire qui me fait confiance plutôt que la recherche de biens que chaque acquéreur est en mesure de trouver sur les différents portails immobiliers, notamment le vôtre qui recense toutes les offres immobilières de manière claire et sans doublon. Toutefois, il arrive régulièrement que je recherche des biens pour le compte de clients qui m’ont confié la vente de leur bien et dans ce cas, je collabore avec le réseau de partenaires et d’agences que j’ai acquis au fil du temps.

Quels sont les risques à acheter et vendre en même temps ? Que faire dans le cas où l’on a signé un compromis d’achat avant d’avoir vendu ?    

Coordonner l’acquisition et la vente d’un bien n’est pas une chose aisée et cela doit être préparé consciencieusement. Les risques dépendent principalement de l’engagement financier du nouveau bien en rapport avec celui qui est à vendre. S’il y a une marge d’augmentation d’hypothèque sur l’ancien et des revenus suffisants cela ne pose pas de problème de supporter les charges des deux logements de manière temporaire ou durable. Le cas échéant, il faudra revoir le prix du bien en vente et peut-être se délier de son engagement sur le nouveau bien, mais cela peut coûter cher s’il faut s’acquitter auprès du vendeur d’une peine conventionnelle. Le courtier se doit d’être présent dans ce genre d’opérations afin de conseiller au mieux son client dans cette double transaction.

Selon vous pourquoi la profession ne renvoie-t-elle pas toujours une bonne image ? Une réglementation du métier est-elle nécessaire ?

Dans l’économie actuelle où il faut produire davantage et à moindre coût, il arrive parfois que les prestations dans certains secteurs de l’immobilier perdent en qualité. Aujourd’hui, le métier n’est effectivement pas règlementé. Ainsi tout un chacun comme dans d’autres métiers peut s’improviser gérant, courtier, estimateur, etc. Face à cette situation, l’USPI Formation, qui est l’école de référence de l’immobilier en Suisse romande, s’est notablement développée et s’est engagée ces dix dernières années afin de former un nombre important de collaborateurs qualifiés. En outre, la CEI (Chambre suisse des Experts Immobilier) et les sections cantonales de l’USPI (Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier) proposent des labels de qualité et d’éthique à leurs membres qui doivent répondre à des normes strictes. Ceci est un gage de qualité et de confiance pour les clients.

Que pensez-vous des agences low cost (sans commission, au forfait, en ligne exclusivement, etc.) qui fleurissent un peu partout ?

Je n’irai pas jusqu’à dire qu‘’elles fleurissent un peu partout’’ mais effectivement elles prennent des parts de marché qui échappent à d’autres agences qui offrent des solutions de courtage dites ‘’traditionnelles’’. Nous sommes en 2020 ; il faut vivre avec son temps. Si ces sociétés existent, c’est qu’elles répondent à un certain besoin. La solution proposée par ces agences a un prix et celle des agences dites ‘’plus conventionnelles’’ correspond à un autre prix. La question est de savoir si l’on veut vendre au mieux et prendre le temps de trouver le bon acquéreur au bon prix moyennant une commission de courtage raisonnable ou vendre dans des délais restreints quitte à perdre une part du produit de la vente avec en contrepartie une commission restreinte. Le but de ces différentes solutions est que chacun trouve son compte en fonction de ses objectifs et éventuelles contraintes.

Vous êtes président de l’ARCID, la ‘’Chambre Suisse des Diplômés de l’Immobilier’’.  Quelle est la fonction de votre association ?

Cette association a pour objet la promotion et la défense du titre de diplôme fédéral et des brevets en économie immobilière, l’information du public et des milieux intéressés à la profession ainsi que le réseautage entre les membres. A ces fins, nous organisons régulièrement des événements et des séminaires sur des thèmes d’actualité, comme le dernier lors duquel nous avons abordé avec le groupe WeCan le thème passionnant de la Tokenisation et de la Blockchain appliquées au métier de l’immobilier et plus particulièrement de l’investissement dans les immeubles de rendement.

Quels sont selon vous les avantages et les inconvénients des nouvelles technologies appliquées au marché immobilier ?   

Que l’on parle d’immobilier ou d’autres secteurs d’activité la ‘’digitalisation’’ s’installe partout. Les agences doivent s’adapter et travailler avec ces nouveaux outils afin de répondre à de nouveaux besoins et d’optimiser certains de leurs processus. Comme toujours, ceci représente des avantages et des inconvénients pour le client comme pour l’agence. A titre d’avantages, je citerai notamment le gain de temps grâce à l’automatisation de certaines tâches et le fait de pouvoir traiter et analyser un nombre très important de données en peu de temps. L’inconvénient c’est que certaines prestations de l’agence sont transférées au client. Ceci permet d’économiser du temps à l’agence et de proposer des honoraires attractifs. Lorsqu’il s’agit de prestations principales du mandat, il convient de mettre en rapport la plus-value apportée par l’agence à laquelle renonce le client et le prix de cette prestation. Actuellement, je constate que tous les clients ne souhaitent pas encore participer à cette création de valeur au détriment d’honoraires plus attractifs. Je fais principalement référence aux mandats de gérance et de courtage partiels ou ‘’à la carte’’ dans lesquels le propriétaire participe activement à certaines tâches habituellement effectuées par l’agence.

Vous avez choisi de signer un partenariat avec Lookmove. Pour quelles raisons ? 

L’été dernier, j’ai reçu une demande d’un acheteur potentiel pour un bien de standing provenant de votre portail que je ne connaissais pas. C’est alors que je suis rentré en contact avec votre fondateur, Monsieur Maxime Danibert, afin d’en savoir plus sur votre société et les prestations que vous proposez. Nous nous sommes rencontrés et il m’a expliqué votre concept et la manière dont vous vous distinguez des autres portails immobiliers ainsi que les avantages de devenir agent partenaire. Par rapport aux autres portails, j’apprécie la gratuité des publications pour les courtiers partenaires et l’aperçu clair et sans redondance des annonces que vous proposez. Cette manière de présenter les offres immobilières est également appréciable pour les agences lors d’études de marché. En ce qui concerne les services apportés aux agents partenaires, j’apprécie l’exclusivité de la promotion des biens à vendre, la mise en relation avec des vendeurs qualifiés, l’accès à des acheteurs actifs ainsi que la garantie de mon autonomie et de mon indépendance. C’est pour ces raisons que j’ai répondu favorablement à cette proposition de partenariat.

Quels sont vos conseils en matière d’investissement immobilier en Suisse à court et à moyen terme ? Dans quelles villes, quelles régions ? Plutôt dans le neuf ou dans l’ancien ?     

Il est difficile de répondre de manière uniforme à cette question car chaque investisseur a son propre profil de risque. En outre, avant de répondre à cette question il s’agit de distinguer l’immobilier de rendement de l’acquisition d’un logement principal ou secondaire. Dans ces deux cas, l’acquéreur a des espérances de rendement ou de plus-value qui divergent selon ses propres critères d’investissement. De manière générale, tout le monde est conscient du fait qu’investir dans des centres urbains proches des commodités et des transports permet d’obtenir un rendement et une valeur stable de l’objet dans le temps en raison d’une demande plus soutenue. En contrepartie, le prix d’entrée est plus élevé et le rendement plus faible. Compte tenu des nouvelles normes de construction, un bien neuf ou récent gardera une valeur plus importante dans le temps. En conclusion, je recommanderais d’investir dans les marchés et régions que l’on connaît et de diversifier son risque.