Ce qu’il faut savoir si vous souhaitez vendre en viager

Vous envisagez de vendre votre logement en viager. C’est l’assurance de recevoir une rente à vie et donc un complément de retraite tout en continuant d’habiter chez vous ! Quels sont les avantages et conditions de ce type de vente ? Voyons cela en détail.

Consultez les définitions des mots clefs du viager

En Suisse, la vente de biens en viager est en augmentation. L’allongement de la durée de la vie et la possibilité, grâce à des aides et des soins médicaux adaptés, de rester à son domicile le plus tard possible font que le viager est de plus en plus attractif. C’est en effet une solution particulièrement pertinente pour obtenir un complément de retraite et demeurer chez soi le plus longtemps possible. Dans ce type de contrat, le vendeur (le crédirentier) vend un bien immobilier à un acquéreur (le débirentier) et reçoit en contrepartie une somme décidée à l’avance avec l’acheteur, le bouquet – qui correspond en général à 20 à 30 % de la valeur du bien estimée après l’application d’une décote due au fait que l’acheteur ne pourra bénéficier de son bien qu’après le décès du vendeur – et une rente à vie. Le vendeur conserve donc le droit inaliénable de rester dans sa maison jusqu’à son décès et l’acheteur n’en aura le plein usage qu’à ce moment-là. L’acte de vente est signé chez le notaire. Le vendeur peut également décider de recevoir un capital unique, tout en gardant à vie la jouissance de son bien. Dans ce cas, le prix du bien sera minoré de 30 à 50 % de sa valeur vénale.

Les différents types de viager    

• Le viager occupé 

C’est la grande majorité. Le vendeur vend son logement à un prix inférieur à celui du marché et conserve le droit d’y habiter jusqu’à son décès. La décote, appliquée sur la valeur vénale du bien, est calculée en tenant compte de l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier), de la valeur du bien et en appliquant un taux d’actualisation. Cette décote peut atteindre 30 à 40 % de la valeur vénale du bien. On parle alors de valeur occupée du bien. L’acheteur est propriétaire du bien mais n’en a pas la jouissance.

• Le viager libre    

Ce cas est plus rare. Le vendeur reçoit un bouquet à la signature de l’acte ainsi qu’une rente à vie, en général plus élevée que dans le viager occupé. L’acheteur dispose librement du bien qu’il peut habiter ou louer. Le prix de vente est basé sur la valeur vénale du bien et dépend de l’âge du vendeur. Plus il est âgé, plus le prix est élevé.

=> Dans les deux cas, si l’acheteur ne paye pas la rente la vente est annulée. S’il décède avant le vendeur, ses héritiers doivent continuer de la payer. A noter qu’une vente en viager peut se faire sur deux têtes dans le cas de conjoints par exemple. La rente est payée jusqu’au décès de la deuxième personne. La vente en viager sur deux têtes est un moyen de protéger le conjoint survivant.

Le viager et le fisc

Selon les cantons, il peut exister des différences dans la fiscalité liée à ce type de contrat. Le vendeur peut être soumis à l’impôt sur les bénéfices immobilier. Le prix de vente du bien étant calculé d’après le montant du bouquet et des rentes capitalisées. Il doit également déclarer la valeur du droit d’habitation ainsi que la rente viagère reçue pendant l’année en cours à hauteur de 40 %.

À quel âge vendre en viager ?

On peut vendre son bien en viager à n’importe quel âge. Toutefois pour trouver un acquéreur rapidement, plus le vendeur est âgé, plus il a de chance de trouver un acheteur et plus le bouquet et le montant de la rente seront élevés. La spéculation sur l’âge de décès du vendeur a, pour des raisons morales souvent, longtemps freiné le développement de ce type de contrat.

Dans le cas où le bien est hypothéqué     

Le bouquet, c’est-à-dire la somme initiale versée par l’acheteur au moment de la signature de l’acte chez le notaire, devra permettre de lever l’hypothèque. Le vendeur devra donc s’assurer que le montant du bouquet est suffisant.

Vendre en viager – avantages et inconvénients

Vous envisagez de vendre votre bien en viager ? Soyez aidé par un expert !

Vendre son bien en viager est de plus en plus courant. Certaines étapes et notions sont très techniques (modalités de calcul de la décote et de la valeur vénale du bien, négociations du bouquet et de la rente avec le vendeur), rendant complexe ce type d’opération quand on n’est pas accompagné par un professionnel. Lookmove a développé des partenariats avec des experts immobiliers du viager en Suisse. Ils seront à même de vous renseigner précisément et de vous accompagner dans votre démarche de vente en viager.

CONTACTER UN EXPERT IMMOBILIER DE LA VENTE EN VIAGER :

Dominic Salmon
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