Propriétaire et locataire, comment résilier votre contrat de location à terme ou avant terme ?

La réglementation concernant la résiliation d’un bail est stricte, que celle-ci ait lieu à terme ou avant terme. Si la résiliation à terme est relativement simple pour les locataires comme pour les bailleurs, dans le cas d’une résiliation anticipée, les obligations sont différentes et peuvent aussi différer selon les cantons. Nous envisageons ici le cas général.

Vous êtes locataire ? Comment résilier votre bail ?

Votre contrat de bail, associé à l’état des lieux que vous avez effectué en arrivant dans un logement, précise les conditions de la location et il est conseillé de le lire attentivement, surtout si, pour quelque raison que ce soit, vous souhaitiez quitter votre logement avant le terme du bail. Nous n’évoquerons ici que le cas général concernant la location d’un bien d’habitation. En effet, certaines conditions particulières peuvent exister selon la ville ou le canton où vous résidez et vous devrez en prendre connaissance le moment venu. Quant aux baux commerciaux, ils sont soumis à des règles différentes.

Si vous avez signé un bail à durée déterminé, c’est-à-dire si votre bailleur sait qu’il veut reprendre son bien après un an par exemple, celui-ci prendra fin à la date convenue sans que ni le locataire ni le propriétaire n’aient à se signifier le congé à l’avance.  Si vous avez signé un bail dans lequel il n’est pas prévu de date de fin de location, ce qui est le cas la plupart du temps, le contrat se renouvellera automatiquement suivant l’accord prévu avec votre propriétaire (par exemple tous les ans ou tous les trois ans). Pour résilier ce type de contrat à échéance, il faut envoyer à votre propriétaire ou à la Régie qui s’occupe de la location une lettre recommandée 3 mois avant l’échéance ( Lettre type de résiliation à l’échéance du bail). Ce délai peut être différent suivant certaines législations particulières de chaque localité ou canton. Si vous êtes marié, ou s’il y a plusieurs co-locataires, tous ceux qui ont signé le bail devront signer la lettre de résiliation. Dans tous les cas, la date de résiliation du bail décidée avec le propriétaire et mentionnée sur le contrat fait autorité. Si cette date n’est pas précisée, ce qui est très rare, il faut se référer aux dates de fin de préavis qui varient selon les cantons et peuvent être le 31 mars, le 30 juin et le 30 septembre ou bien à chaque fin de mois, excepté le 31 décembre. En cas de doute, il faut s’adresser à l’Autorité de conciliation du canton où vous demeurez.

En cas de résiliation anticipée, proposez un remplaçant

Si vous devez quitter votre logement de façon anticipée, vous devrez respecter certaines obligations. Légalement vous devrez signifier votre congé au moins 3 mois avant la date de votre départ qui devra avoir lieu le 15 du mois ou à la fin du mois (sauf le 31 décembre). Vous devrez alors payer les mois de loyer restants jusqu’à l’échéance du bail de location.

En pratique une autre solution légale est largement utilisée. Si vous désirez quitter votre logement avant terme sans devoir payer votre loyer jusqu’à la fin du bail, il vous suffira de trouver un remplaçant solvable (il ne faut pas qu’il y ait de poursuites en cours contre lui et le loyer ne doit pas dépasser 30% de son revenu mensuel brut) que vous présenterez au propriétaire et qu’il ne pourra raisonnablement pas refuser. Présenter si possible 2 ou 3 dossiers de remplaçants augmentera vos chances. Le propriétaire a un délai d’une trentaine de jours pour vérifier le dossier du potentiel nouveau locataire. Ce délai peut ne pas excéder une dizaine de jours si le dossier est complet. Le nouveau locataire devra reprendre le bail aux mêmes conditions. La résiliation devra être envoyée par courrier recommandé signé par les cosignataires du bail en respectant un préavis d’un mois minimum pour le 15 ou la fin du mois ( Lettre type de résiliation avant l’échéance du bail). Attention, c’est la date de réception de la lettre par le bailleur qui fait foi, non pas le cachet de la poste. En cas d’urgence vous pouvez la remettre en main propre.

Lire aussi : État des lieux : propriétaire et locataire, quelles sont vos obligations?

Vous êtes propriétaire ? Les bonnes et mauvaises raisons pour résilier le bail avant terme

Si le locataire n’a pas à se justifier quand il souhaite mettre fin à son bail avant terme, ce n’est pas le cas du propriétaire qui, selon le Code des Obligations, doit fournir des motifs valables. En aucun cas une résiliation avant terme ne doit être un moyen de faire pression sur le locataire pour quelque raison que ce soit. Si c’était le cas, le locataire est en droit de refuser de partir et de contester le congé auprès de l’Autorité de conciliation. Le bailleur doit envoyer une lettre de préavis au moins trois mois avant la date de départ souhaitée du locataire et suivre les échéances prévues par le contrat de bail ou par la loi. Il doit indiquer les raisons pour lesquelles il désire résilier le bail. La forme officielle de ce courrier, laquelle peut être différente selon les cantons, doit indiquer au locataire les recours juridiques dont il dispose s’il souhaite contester le congé. L’Autorité de conciliation cantonale fournit les informations et les modèles de lettres.

En tant que propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire dans les situations suivantes :

– Si votre locataire ne paie pas son loyer ou ses charges malgré l’envoi d’une réclamation par lettre recommandée.

– S’il ne prend pas soin du bien (dégradations, troubles de voisinage, etc.)

– Si vous avez vendu le logement et que l’acheteur veuille y habiter.

– Si vous voulez récupérer le logement de façon urgente pour y habiter ou pour y loger un de vos proches.

– Si un changement conséquent a eu lieu dans la situation personnelle ou professionnelle de votre locataire qui remet en question sa solvabilité. Cet argument est à étudier avec précaution car il faut prouver que le changement de situation vous porte préjudice, ce que le locataire peut contester.

Dans tous les cas, le locataire a le droit de connaître la raison de la résiliation anticipée de son contrat.  Ce motif doit être « légitime et sérieux ». Si le locataire estime que le motif de la résiliation n’est pas justifié ou que le bailleur n’est pas de bonne foi, il peut contester cette résiliation auprès de l’Autorité de conciliation. Si cette résiliation entraine des difficultés financières et familiales importantes, le locataire peut demander une prolongation du bail.

Téléchargements : 

Lettre type de résiliation à l’échéance du bail

Lettre type de résiliation avant l’échéance du bail

« Télécharger cette infographie au format PDF »