État des lieux : propriétaire et locataire, quelles sont vos obligations?

Lors de l’entrée dans un logement il est indispensable de rédiger un état des lieux, c’est-à-dire de noter le plus précisément possible les éventuels défauts ou dégradations existants dans les locaux. Cette opération permet d’éviter tout litige à la fin du bail, lorsque l’état des lieux de sortie constatera si le logement est en bon état ou s’il a été détérioré.

L’état des lieux d’entrée

Avant l’entrée dans un logement (ou un local quelconque), le futur locataire et le propriétaire (ou leur représentant) doivent rédiger ensemble un état des lieux. Ce document sera repris lorsque le locataire quittera le logement afin de vérifier l’état des locaux.

Dans la pratique, le propriétaire et le locataire (ou leur représentant) circulent d’une pièce à l’autre et notent tous les défauts constatés. Cela peut comprendre l’état des murs, du sol, du plafond, de la robinetterie, de l’électricité, du mobilier si nécessaire, etc. Des photos peuvent appuyer les constatations et seront intégrées à l’état des lieux en annexes.

Si les parties, ou l’une ou l’autre des parties, s’engagent à faire des travaux suite à l’état des lieux d’entrée, le descriptif de ces travaux devra être indiqué idéalement sous forme de procès-verbal, lequel sera rattaché au bail. Ce document n’a pas une forme obligatoire toutefois ; des formulaires existent qui facilitent la tâche. Au cas où des défauts seraient constatés plus tard par le locataire, celui-ci doit les signaler rapidement pas écrit au bailleur dans un délai de 10 à 30 jours. L’état des lieux d’entrée et ses éventuels documents annexes doivent être dressés en deux exemplaires, signés et conservés par les deux parties.

L’état des lieux de sortie

C’est parfois une étape difficile pour le locataire qui craint de ne pas récupérer son dépôt de garantie si on lui « reproche » certaines dégradations. C’est alors que l’état des lieux d’entrée prend tout son sens. Légalement, l’état des lieux de sortie se déroule le dernier jour du délai de préavis et il constate les différences avec l’état des lieux d’entrée. A noter toutefois qu’il n’y a pas d’obligations légales à faire un état des lieux de sortie. Si des dégradations (ou autres) sont constatées qui n’existaient pas lors de l’entrée du locataire, ce dernier peut être amené à les prendre à sa charge. Le procès-verbal de sortie précisera, le cas échéant, les réparations à faire par le locataire et/ou celles qui seront prises en charge par le propriétaire. Toutefois pour que des réparations soient mises à la charge du locataire il faut être en mesure de prouver que la dégradation va au-delà de l’usure normale entraînée, éventuellement, par plusieurs années d’occupation.

Les obligations du bailleur

Si le locataire le demande, le bailleur doit lui remettre une copie de l’état des lieux de sortie du précédent locataire. Il doit également informer le locataire des défauts dont il a connaissance. Après le départ du locataire, les dommages résultant de l’usage normal du bien peuvent être pris en charge par le propriétaire. En cas de litige, la comparaison avec l’état des lieux d’entrée s’impose, d’où la nécessité qu’il ait été rédigé très précisément. S’il n’y a pas d’arriérés de loyer et si l’appartement est en bon état, le dépôt de garantie sera remboursé au locataire dans les 30 jours suivant sa sortie.

Les obligations du locataire

De façon générale, à la fin du bail, le locataire est tenu de restituer le logement dans un état conforme à celui qui a été constaté lors de son entrée dans les lieux. Le logement doit être propre et les dégâts qui ne sont pas dus à une usure normale doivent être réparés. Par exemple les papiers peints déchirés, les murs souillés ou les trous dans le revêtement de sol sont considérés comme une usure anormale. S’il estime que les dégâts mentionnés ne correspondent pas à la réalité, le locataire peut ne pas signer le procès-verbal de sortie ou y noter précisément ses réserves. Il doit enfin remettre au bailleur toutes les clés du logement.

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