Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Lors de l’achat d’un bien (maison, appartement, terrain), vous allez peut-être vous rendre compte qu’une tierce personne possède sur ce bien un droit de préemption qui peut faire échouer votre transaction. Que vous soyez acheteur ou vendeur, mieux vaut savoir ce que ce mot signifie et ce qu’il implique.

Le droit de préemption donne à une personne privée ou à une collectivité publique le droit d’acquérir un bien en priorité sur toute autre personne, dans le cas où le propriétaire le met en vente et ce aux prix et conditions fixés dans l’acte de vente ou la promesse de vente. (A noter que le droit de préemption ne peut pas être exercé si l’immeuble est légué à un héritier ou s’il fait l’objet d’une vente forcée – vente aux enchères par exemple.)

Autrement dit, si X souhaite acheter son bien à Y mais qu’un contrat de préemption a été établi entre Y et une tierce personne, cette dernière a le droit d’acquérir ce bien en priorité. Si elle décide de l’acheter, X ne pourra donc pas acheter le bien en question. Un droit de préemption peut découler d’un contrat passé entre le propriétaire et le préempteur (pacte de préemption) ; il peut aussi être prévu par la loi (droit de préemption légal).

Le pacte de préemption

Un pacte de préemption en matière immobilière est conclu par un acte passé devant notaire. Il est annoté au registre foncier pour une durée maximale de 25 ans et se transmet dans le cas d’une succession. Vu l’évolution des prix de l’immobilier et sa durée de 25 ans, un pacte de préemption ne repose évidemment jamais sur un prix fixé d’avance.

Les droits de préemption légaux

Ce sont les droits prévus par la loi. Le droit foncier rural sur la vente d’un immeuble agricole permet aux descendants, aux frères et sœurs et à l’agriculteur de préempter. En matière de copropriété, le Code civil accordent le droit de préempter aux autres copropriétaires si l’un d’eux vend sa part. Dans le cas de Genève par exemple, un droit est accordé au canton ou à la commune d’avoir la priorité de propriété sur les biens situés en zone de développement.

Obligation du vendeur

Le vendeur est tenu d’informer le bénéficiaire du droit de préemption de son intention de vendre. Cette information est officiellement transmise à qui de droit par le notaire qui s’occupe de la transaction. Le bénéficiaire du droit est libre de l’exercer ou non et il a un délai de 3 mois maximum, à partir du jour où il a eu connaissance du contrat, pour informer le vendeur de sa décision. Au-delà ce droit sera caduc et un autre acheteur potentiel pourra finaliser la transaction.

Qui sont les bénéficiaires du droit de préemption ?

Hors pactes de préemption (contrat passé entre deux personnes), c’est la loi qui fixe les bénéficiaires d’un droit de préemption :

– Les descendants, frères et sœurs lorsqu’il s’agit d’une demeure familiale

– Un fermier lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble agricole

– Le propriétaire d’un terrain grevé d’un droit de superficie contre tout acquéreur de la maison

– Le détenteur d’un droit de superficie (voir encadré ci-après) contre tout acquéreur du terrain grevé

– Un copropriétaire par rapport à toute personne qui ne détient pas une part de la copropriété. Ce droit pour être exercé doit toutefois apparaître au registre foncier.

Le locataire a-t-il un droit de préemption ?

La question est souvent posée à l’Association Suisse des Locataires (ASLOCA) qui a répondu de la manière suivante : « Non ! Malgré les encouragements des milieux immobiliers en faveur de l’accès à la propriété, ces mêmes milieux se sont opposés à l’introduction d’un droit de préemption en faveur du locataire.
En conséquence, le bailleur n’a pas l’obligation de vous informer de son intention de vendre l’immeuble. Il n’est pas obligé de vous faire une proposition d’achat avant de l’offrir à des tiers. »

Un droit qui peut compliquer l’achat d’un bien immobilier

L’aspect juridique d’une vente dans le cas où il existe un droit de préemption peut parfois être très complexe. Votre notaire pourra vous informer précisément sur la situation qui vous concerne. En effet, si l’existence d’un tel droit sur son bien ne change pas forcément les projets du vendeur –puisque de toute façon le bien en question sera vendu au prix qu’il en demande, à moins que pour des raisons personnelles il souhaite empêcher la préemption et qu’il retire son bien de la vente – il peut modifier radicalement ceux de l’acheteur qui voit passer sous son nez le bien qui l’intéresse.