11/02/2020 | Acheter un bien

Achat d’un appartement : votre check-list de visite

Vous vous lancez dans la première visite d’un appartement en vue d’un achat ? Comment s’y prendre ? Que faut-il regarder, vérifier, demander afin d’évaluer l’état général de l’immeuble et du logement, le montant des taxes, des charges de copropriété et des factures à venir ? Voici un rappel de ce qu’il faut connaître avant tout achat d’appartement.

La visite, c’est le moment de se projeter, de scruter les détails et de poser les questions qui vous permettront d’acheter sans stresser afin d’éviter de mauvaises surprises une fois la transaction effectuée. Outre cette check-list, vous avez besoin d’un outil qui est probablement déjà dans votre poche : votre smartphone, pour prendre des photos voire des notes. Un mètre est aussi le bienvenu si vous souhaitez prendre des mesures des différentes pièces.

L’appartement visité : copropriété simple ou Propriété Par Étage (PPE) ?

Votre futur appartement sera soit en copropriété simple (dans ce cas plusieurs personnes sont propriétaires de l’ensemble de l’immeuble, chacun ayant des parts. En général, ce type de propriété est détenu et géré par des investisseurs ou des banques), soit en propriété par étage (PPE). Cette forme de copropriété (PPE) concerne la majorité des particuliers qui achètent un logement. Vous êtes propriétaire exclusif de votre logement et copropriétaire des parties communes dont vous avez la jouissance. Dans les deux cas de copropriété, l’immeuble est géré par un syndic bénévole ou professionnel. Renseignez-vous précisément sur vos droits et obligations. Demandez le règlement qui régit la relation entre les propriétaires et précise les parties privées et les parties communes. Vous pouvez également demander les procès-verbaux des dernières assemblées générales de propriétaires. Des travaux d’entretien de l’immeuble ou de l’ensemble de la copropriété ont-ils été votés ? Lesquels ? Qui va payer la quote-part correspondant à l’appartement, le vendeur ou l’acheteur ? Pourrez-vous, le cas échéant, faire face aux appels de fond ? N’hésitez pas à demander toutes les précisions nécessaires à votre agent immobilier.

Votre visite d’appartement étape par étape

En arrivant, observez le quartier

La valeur d’un bien dépend aussi de son environnement. Comment se présente le voisinage ? L’immeuble ou la résidence disposent-ils de parkings extérieurs où vos amis pourraient se garer ? Y a-t-il une rue, une route devant le bâtiment ou à proximité dont le trafic pourrait entraîner des nuisances importantes ? Où sont les transports en commun, les parcs, les écoles, les commerces ? Si vous faites la visite dans la journée, revenez à l’heure de pointe, vous aurez une bonne idée du bruit et du trafic ou de leur absence. Si vous apercevez un résident de l’immeuble, essayez de lui poser quelques questions sur la vie dans la résidence et aux alentours. Renseignez-vous également sur le plan d’urbanisme du quartier. De nouvelles constructions sont-elles prévues ? S’agit-il d’un quartier en développement ? Pensez qu’un jour, peut-être, vous revendrez. Selon le quartier votre logement aura pris, ou pas de la valeur.

Arrêtez-vous pour regarder l’état de la façade

Quel est l’âge du bâtiment ? Regardez l’état des façades, des peintures, des fenêtres, des balcons. L’immeuble a-t-il été rénové récemment ? Quand ? Des travaux de façade sont-ils à prévoir et à quelle échéance ?

Vous entrez dans les parties communes

Quelle est votre première impression ? Sont-elles entretenues ? Vastes ou étriquées ? Quels sont les matériaux utilisés dans l’entrée et les parties communes en général ? Un sol en marbre, par exemple, est un bon indicateur du standing de l’immeuble. L’accès au bâtiment est-il protégé ? Digicode ? Interphone ? En état de marche ? Y a-t-il un local pour les vélos, les poussettes ? Comment se fait l’évacuation des ordures ménagères ? Le local à poubelles est-il entretenu ? Si l’appartement qui vous intéresse bénéficie d’un garage, d’une cave, d’une place de parking en sous-sol, n’oubliez surtout pas d’aller voir en début ou fin de visite. Sont-ils assez grands, facilement accessibles, sécurisés ?

Vous entrez dans l’appartement

Vous achetez d’abord des mètres carrés, faites-vous bien préciser la surface totale et celle des différentes pièces. Renseignez-vous ensuite sur les choses suivantes :
– Quels sont les murs porteurs si vous envisagez de décloisonner des pièces ?
– Regardez l’état des plafonds et des sols. Comment sont les peintures ? Y a-t-il des traces de moisissures ?
– Quelle est l’orientation de l’appartement et particulièrement des pièces de vie et des chambres ? Est-il traversant ? L’orientation est/ouest est la meilleure.
– Renseignez-vous sur les fenêtres et autres types d’ouverture. Double vitrage ? Quel est l’état des joints ? De cela dépend l’isolation thermique et phonique.
– Posez des questions sur le système de chauffage et de production d’eau chaude. Individuel ou collectif ? Quel âge ont-ils ? Renseignez-vous sur l’isolation du bâtiment et sur le système de ventilation de l’appartement. Demandez le coût annuel des dépenses énergétiques et, éventuellement, à voir des factures.
– Renseignez-vous sur l’état de la plomberie. Testez la robinetterie.

Obtenez les informations relatives aux diagnostics obligatoires

Lors de la mise en vente d’un appartement, le propriétaire est tenu de faire procéder à certains diagnostics obligatoires, électricité et CECB – Certificat énergétique cantonal des bâtiments – obligatoire dans certains cantons, ou conseillés sur l’amiante (si la construction date d’avant 1991), le gaz, les PCB, le plomb. Si vous n’avez pas eu le compte rendu de l’expertise en main, c’est le moment de le demander et de poser les questions indispensables, en particulier sur le système électrique. En effet, refaire l’installation électrique ou la mettre aux normes coûte cher. Ceci étant surtout valable pour les immeubles plus anciens.

Vous allez de pièces en pièces

Prenez le temps de regarder. Cuisine, salles de bain, sanitaires, chambres, pièces de vie, etc. Quels sont les équipements qui vont rester, en particulier dans la cuisine ? Les pièces sont-elles lumineuses ? Si votre première visite à lieu un jour de grisaille, essayez d’en programmer une autre un jour ensoleillé. Vos meubles passeront-ils ? Vérifiez le nombre de rangements. Les tiroirs coulissent-ils aisément ? Les portes s’ouvrent-elles facilement ? Quelle est la vue depuis les fenêtres ? Imprenable aujourd’hui mais dans 5 ans ?

Renseignez-vous précisément sur les charges

N’hésitez pas à demander le montant des taxes, impôts et charges de copropriété qui pèsent sur l’appartement et qui peuvent être importantes si l’immeuble à un gardien/concierge, une piscine, un jardin ou d’autres aménagements de loisirs. A quoi correspond précisément le montant des charges : émoluments du syndic/gestionnaire de l’immeuble – d’un gardien – d’un jardinier – entretien/électricité des parties communes/garage/ascenseur ? Si le chauffage et la production d’eau chaude sont collectifs, quelle est le montant de votre quote-part ?

Vous envisagez des travaux

Demandez à votre agent immobilier ce qui est possible. Qu’autorise le règlement de copropriété ? Quelles sont les démarches préalables à faire ? Le cas échéant envisagez de faire venir un expert pour évaluer le montant des travaux.

Soyez accompagné, prenez votre temps, visitez une seconde fois l’appartement !

Dans l’habitat ancien en particulier, soyez très précis lors de la première visite. Faites-vous accompagner, idéalement avec votre agent immobilier. Deux avis valent mieux qu’un. Engrangez le plus d’informations possibles. Prenez des notes et des photos. Vous pourrez évidemment demander à revoir l’appartement une deuxième fois, peut-être une troisième.

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