Acquisto di rendite vitalizie: come costruire un immobile ad un costo inferiore

L’acquisto e la vendita di immobili di rendita vitalizia in Svizzera è in crescita negli ultimi anni. Questo tipo di investimento permette all’acquirente di costituire un portafoglio immobiliare con un piccolo contributo e ad un prezzo di acquisto inferiore rispetto ad un acquisto tradizionale. Il venditore riceve un supplemento di pensione a vita. Cosa bisogna sapere quando si pensa di investire in un immobile acquistato in rendita vitalizia?

Consultare le definizioni delle parole chiave del viager

La parola viager deriva dal francese antico « viage » che significa « tempo di vita ». In questo tipo di contratto, un acquirente (il debitore) acquista un immobile da un venditore (il crédirentier) ma può solo approfittarne, per viverci o venderlo, alla morte del venditore. Al momento della firma dell’atto notarile, l’acquirente paga al venditore una certa somma (il bouquet) concordata tra le due parti, generalmente corrispondente al 20-30% del valore stimato dell’immobile. Poi, ogni mese, paga al venditore una rendita vitalizia, calcolata dopo la deduzione del bouquet, fino alla morte di quest’ultimo. L’immobile può essere acquistato anche dopo il pagamento di un unico capitale senza il pagamento di una rendita vitalizia, essendo l’interesse in questo caso l’acquisto di un immobile ridotto dal 30 al 50% del suo valore di mercato. Tuttavia, il libero smaltimento dell’immobile rimane soggetto alla morte del venditore.

I diversi tipi di rendite vitalizie (viager)

• ll rendita vitalizia occupata

  È la stragrande maggioranza delle vendite di rendite vitalizie. Il venditore vende la sua casa a un prezzo inferiore al prezzo di mercato (lo sconto dipende dall’età del venditore, dal valore dell’immobile applicando un tasso di sconto e può raggiungere il 30-40% del valore di mercato dell’immobile) e mantiene il suo diritto d’uso e di abitazione fino alla morte. L’acquirente è il proprietario dell’immobile ma non ne ha l’uso e il godimento gratuito.

• La rendita vitalizia (viager) gratuita    

In questo caso, molto più raro, l’acquirente è libero di disporre dell’immobile. Per quanto riguarda la rendita vitalizia occupata deve pagare al venditore un mazzo di fiori alla firma dell’atto e una rendita vitalizia, generalmente superiore a quella della rendita vitalizia occupata. Il prezzo di vendita si basa sul valore di mercato dell’immobile e dipende dall’età del venditore. Più vecchio è il venditore, più alto è il prezzo.

Chi compra una rendita vitalizia?

Gli acquirenti sono generalmente privati. Il loro obiettivo non è sempre quello di vivere, a lungo termine, nella dimora. Per questo tipo di acquirente, gli immobili sono considerati un rifugio sicuro. Tra gli acquirenti vi sono anche fondi pensione che acquistano immobili per rivenderli ad un prezzo più alto.

Perché comprare nella vita?

– Si tratta di un investimento a medio/lungo termine che consente di costruire un portafoglio immobiliare ad un costo inferiore, poiché il prezzo di vendita è ridotto dallo sconto di occupazione.

– Nella maggior parte dei casi l’acquirente non ha bisogno di ricorrere a un prestito bancario.  La somma (il bundle) da pagare in contanti al momento dell’acquisto rappresenta in media dal 20 al 30% del valore di mercato stimato dell’immobile.

– La tassazione è favorevole. Tuttavia, l’acquirente deve pagare l’imposta sui diritti di trasferimento, calcolata sul prezzo totale. Per quanto riguarda le rendite vitalizie pagate, queste saranno deducibili dalla dichiarazione dei redditi con un’aliquota del 40%.

Quali sono gli svantaggi/rischi dell’acquisto di una rendita vitalizia?

– Le banche sono riluttanti a prestare denaro per finanziare il bouquet.  Infatti, se l’acquirente non rimborsa il prestito, le banche non possono pignorare la proprietà, poiché il diritto del venditore di viverci ha la priorità. L’acquirente deve quindi avere a disposizione i propri fondi.

– La rendita vitalizia può essere stabilita, ad esempio, a beneficio di una coppia. In questo caso, l’acquirente dovrà pagarlo fino alla morte di entrambe le persone.

– L’acquisto di una rendita vitalizia è una scommessa sulla vita del proprietario. Questo è ciò che ha a lungo ostacolato lo sviluppo di questo tipo di contratto. Accade, infatti, che il venditore raggiunga un’età molto avanzata, nel qual caso l’importo totale della rendita pagata per molti anni può superare il valore totale dell’immobile. Il caso più famoso, che è stato riportato dai media, è quello della francese Jeanne Calment, alla quale, dopo la sua morte, all’età di 122 anni, è stato detto che aveva venduto la sua casa per tutta la vita 32 anni prima! Un caso estremo e aneddotico, però.

Acquistare immobili con rendita vitalizia – vantaggi & svantaggi

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Questo articolo ha fornito chiarimenti sull’acquisto a vita. Tuttavia, l’acquisto di una rendita vitalizia da soli rimane complesso e richiede molto tempo. Per andare avanti con serenità ed efficienza in un progetto di questo tipo, la chiamata ad uno specialista è inevitabile. Convinta che questo tipo di transazione immobiliare è destinata a svilupparsi in Svizzera nei prossimi anni, Lookmove sta stringendo partnership con esperti svizzeri riconosciuti nel settore degli immobili a rendita vitalizia. Sono a vostra disposizione per tutti i consigli e le informazioni.

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