Proprietario, inquilino – come rescindere il contratto di locazione alla data pattuita o prima del termine di cessazione del contratto?

Le disposizioni di legge regolano precisamente come rescindere un contratto di locazione, sia alla data pattuita sia prima del termine di cessazione del contratto. Per quanto la risoluzione del contratto alla data pattuita possa sembrare relativamente semplice sia per gli inquilini che per coloro che affittano, tuttavia nel caso di risoluzione anticipata del contratto i loro doveri sono diversi e possono anche differenziarsi in base al Cantone. Qui di seguito presentiamo le regole generali.

Sei un inquilino? Come rescindere il contratto?

Il contratto di locazione e il verbale di consegna, redatto prima di trasferirsi nel locale abitativo, definiscono le  condizioni dell’affitto ed è consigliabile leggerle con attenzione, soprattutto se, per qualsiasi motivo, intendi lasciare il locale preso in affitto prima della data indicata nel contratto di locazione. Qui esporremo esclusivamente le regole generali che sono applicabili nel momento in cui si prende in affitto un locale abitativo. A seconda della città o del Cantone nel quale si trova l’immobile possono essere applicabili condizioni particolari e bisogna esserne a conoscenza al momento opportuno. In caso di affitto commerciale sono applicabili norme diverse.

Nel caso in cui il contratto venga stipulato a tempo determinato, cioè quando il locatore  sa che intende rientrare in possesso del proprio immobile, ad esempio, dopo un anno, il contratto scade nel giorno indicato, senza la necessità che il locatario ne informi in anticipo il locatore e viceversa. Nel caso in cui il contratto venga firmato senza indicare la data di cessazione del periodo di locazione, come avviene nella maggior parte dei casi, il contratto viene prolungato automaticamente in base a quanto stabilito con il proprietario (ad esempio ogni anno o ogni tre anni). Per poter rescindere questo tipo di contratto, il proprietario del locale o l’amministratore dell’immobiliare che di occupa dell’affitto dovrebbero ricevere una lettera raccomandata con la disdetta 3 mesi prima del termine del rinnovo automatico del contratto (  Risoluzione del contratto di locazione alla scadenza pattuita ). I termini possono essere diversi a seconda delle disposizioni di legge in vigore in una data località o in un dato Cantone. Nel caso di coppie o di più di un inquilino, tutte le persone che hanno firmato il contratto di locazione devono firmarne anche la disdetta. In ogni caso, importanza decisiva ha la data di risoluzione del contratto di locazione stabilita con il proprietario e indicata nel contratto. Se il contratto non contiene tale data, cosa che si verifica molto raramente, bisogna ritenere valida la data della fine del periodo di preavviso che può essere diverse a seconda del Cantone. Può essere, ad esempio, il 31 marzo, il 30 giugno o il 30 settembre o anche ogni ultimo giorno del mese, fatta eccezione per il 31 dicembre. In caso di dubbi occorre rivolgersi all’Autorité de conciliation (Organo di Conciliazione) del Cantone in cui si trova l’immobile.

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In caso di risoluzione anticipata del contratto proponi un altro inquilino al tuo posto

Nel caso in cui vi sia la necessità di dover lasciare l’appartamento prima della data pattuita, bisogna tener presenti alcuni doveri. Dal punto di vista legale, per la disdetta del contratto di locazione si applica un periodo di preavviso di almeno 3 mesi e la data in cui viene lasciato libero l’appartamento deve essere il 15^o o l’ultimo giorno del mese (fatta eccezione per il 31 dicembre). È necessario allora regolare il canone di locazione per i mesi che rimangono fino alla data di cessazione del contratto di locazione.

In pratica è ampiamente adottata un’altra soluzione conforme alle disposizioni di legge. Se intendi lasciare l’appartamento prima della data di cessazione del contratto di locazione e non pagare il canone di locazione fino alla scadenza di tale termine, è sufficiente trovare al tuo posto un altro inquilino solvente (nei confronti del potenziale nuovo inquilino non dovrebbe essere in corso nessun procedimento esecutivo e il canone di locazione non può essere superiore al 30%  del suo stipendio mensile lordo) che presenterai al proprietario dell’appartamento e che non potrà rifiutare per valide ragioni. Proporre 2 o 3 candidature di nuovi inquilini aumenta le tue possibilità. Il proprietario ha a disposizione un periodo di 30 giorni per verificare le candidature dei nuovi inquilini. Se la documentazione del potenziale inquilino è completa, questo periodo può ridursi anche solo ad alcuni giorni. Il nuovo inquilino subentra nel contratto alle condizioni pattuite fino ad allora. La disdetta, firmata da tutti i locatari che figurano nel contratto, deve essere inviata con lettera raccomandata mantenendo almeno un mese di preavviso a decorrere dal 15^o o dall’ultimo giorno del mese (  Risoluzione anticipata del contratto di locazione). Attenzione: fa fede la data di ricevimento della lettera da parte del locatore e non la data del timbro postale. Se la cosa è urgente è possibile consegnare personalmente la disdetta al locatore.

Sei un proprietario? Buoni e cattivi motivi della risoluzione anticipata del contratto

Se il locatario non deve giustificare i motivi della risoluzione anticipata del contratto, nel caso del proprietario è diverso: in conformità al Codice Svizzero delle obbligazioni (Code des Obligations) egli deve fornire delle importanti motivazioni. In nessun caso la risoluzione anticipata può essere un modo per esercitare delle pressioni sul locatario, indipendentemente dai motivi. Se tuttavia ciò avesse luogo, il locatario ha il diritto di rifiutarsi di lasciare il locale e di contestare la risoluzione del  contratto presso l’Organo di Conciliazione svizzero (Autorité de conciliation). Il locatore deve inviare una lettera con la disdetta almeno tre mesi prima della data in cui si prevede che il locatario lasci libero il locale e deve rispettare i termini contenuti nel contratto o definiti nelle disposizioni di legge. Deve anche indicare i motivi per cui intende rescindere il contratto. La lettera con la disdetta ha una forma precisamente definita, diversa a seconda del Cantone e dovrebbe indicare al locatario i mezzi legali di cui quest’ultimo dispone nel caso in cui intendesse contestare la legittimità della disdetta. L’Organo di conciliazione cantonale mette a disposizione le informazioni necessarie e i modelli di lettera.

In qualità di proprietario puoi rescindere il contratto con il locatario nelle seguenti situazioni:

– Se il locatario non paga il canone di locazione o le spese nonostante il sollecito inviato con lettera raccomandata.

– Se non tratta con la dovuta cura l’immobile (danni, disturbo della quiete pubblica ecc.).

– Se l’appartamento è stato venduto e l’acquirente intende andarci ad abitare.

– Se hai bisogno di rientrare in possesso con urgenza dell’appartamento per andarci ad abitare o perché ci viva un parente.

– Se nella situazione personale o professionale del locatario si è verificato un importante cambiamento che faccia temere per la sua solvibilità. Questa motivazione è da utilizzare con cautela, poiché è necessario dimostrare che il cambiamento della situazione sarà svantaggioso per il proprietario dell’immobile, cosa che il locatario può mettere in discussione.

In ogni caso il locatario ha il diritto di conoscere il motivo della risoluzione anticipata del contratto. Il motivo deve essere “giustificato e importante”. Se il locatario ritiene che la disdetta sia priva di fondamento, o che il locatore non agisca in buona fede, può contestare la disdetta del contratto presso l’Organo di conciliazione. Se la risoluzione del contratto dovesse avere come conseguenza importanti problemi finanziari e familiari, il locatario può chiedere il prolungamento della validità del contratto.

Download:

  Risoluzione del contratto di locazione alla scadenza pattuita

Risoluzione anticipata del contratto di locazione