18/03/2022 | Suggerimenti per i broker

Gli errori da non fare quando si acquista un immobile in Svizzera

Di Vincent Grognard, direttore dell’agenzia immobiliare IMMO 4G e partner Lookmove

L’acquisto di un immobile non è una cosa da prendere alla leggera. Potresti rimpiangere di aver perso un buon affare per una settimana, ma potresti rimpiangere un cattivo affare per tutta la vita.

Attivo nel settore immobiliare dal 2012 e nella mediazione immobiliare residenziale dal 2018, ho aiutato più di 85 persone a diventare proprietari di immobili in Svizzera.

Sono qui per condividere con te le esperienze legate ai più grandi errori che potresti fare quando cerchi e compri una casa in Svizzera.

Non definire bene il tuo progetto

Il punto di partenza per un acquisto di successo è definire chiaramente i tuoi desideri e i tuoi bisogni.

Ci sono due cose con le quali siamo in costante contatto dalla nostra nascita: il cibo e la casa.

A mio parere, è inutile dire che bisogna cercare un immobile con una camera da letto per i genitori e una camera da letto per ogni bambino. D’altra parte, basta iniziare a sognare e immaginare la propria casa ideale.

Potrebbe non corrispondere a un immobile esistente, ma cercherai di avvicinarti al tuo ideale personale.

Per avere la possibilità di trovare l’immobile dei tuoi sogni inizia a sognarlo. Poi scrivi i tuoi criteri e classificali in ordine di importanza per te.

Puoi poi trasformare questa lista in una checklist che ti aiuterà durante le visite.

Fare una stima errata del tuo budget d’acquisto

Fare una stima del tuo budget di acquisto non significa ancora che firmerai un contratto di mutuo. Tuttavia, dovrai avere un’idea del budget a tua disposizione.

La tua capacità di acquisto dipende da due fattori principali: il tuo reddito e i tuoi fondi personali.

Molto brevemente, dovrai essere in possesso del 20% di fondi personali, di cui il 10% non può provenire dal tuo secondo pilastro. Per quanto concerne gli interessi per la tua casa, calcolate su un tasso di interesse teorico molto più alto dei tassi attuali, considera che queste ultime non devono superare di 1/3 il tuo reddito.

Molti strumenti online e molti broker di mutui competenti possono esserti di aiuto in questo passo.

Inizia a stabilire il budget massimo per la tua ricerca immobiliare.

Non ispezionare accuratamente l’immobile

Prima di fare un’offerta d’acquisto, ti consiglio vivamente di visitare ed esaminare più volte la proprietà e i documenti.

Molti di noi non sono professionisti dell’edilizia. Puoi far ispezionare la proprietà che stai cercando da un esperto. Ma questa soluzione può essere costosa e far perdere tempo prezioso in un mercato molto ristretto.

La soluzione, secondo me, è sviluppare il tuo senso dell’osservazione per determinare da solo se l’immobile che ti interessa è in uno stato che corrisponde a ciò che cerchi.

È una capacità che devi acquisire durante la tua ricerca.

Non ispezionare l’ambiente circostante

Fai una passeggiata nel quartiere per diverse ore del giorno nei giorni feriali e nei fine settimana. Controlla tu stesso le distanze dai trasporti pubblici, il tempo necessario per andare a scuola, le possibilità di fare shopping, ecc.

Prendi la tua checklist ed esamina i punti che ti sembrano importanti.

Naturalmente puoi esporre i tuoi dubbi al proprietario-venditore o all’agente che lo rappresenta, ma ciò che conta veramente sono le tue impressioni e conclusioni.

Non fare la tua stima del valore dell’immobile

Tutto si compra e tutto si vende, basta che sia al giusto prezzo. Se stai per comprare un immobile che ha bisogno di grandi ristrutturazioni, non è un problema, a condizione che venga venduto al prezzo giusto.

Come faccio a sapere se il prezzo richiesto va bene?

Sta a te controllarlo. Dovrai fare una tua stima personale dell’immobile.

Esistono i periti estimatori e c’è persino un grado federale solo per questa specializzazione.

Non c’è bisogno di diventare un perito per sapere che 2+2 fa 4.

Molti articoli spiegano le basi della valutazione immobiliare e leggerli ti darà una comprensione sufficiente dell’argomento per essere in grado di verificare da solo la correttezza del prezzo richiesto.

Non fare confronti con immobili simili

Gli appartamenti si confrontano con altri appartamenti. Le ville si confrontano con le ville. Appartamenti esposti a sud con balcone sono paragonabili ad appartamenti esposti a sud con balcone… credo che sia chiaro.

Purtroppo, le informazioni degli annunci immobiliari non sono sempre affidabili quando si tratta di paragoni. È comune percepire una certa confusione sulle diverse zone, per esempio.

Per questo è necessario andare più nel dettaglio in modo da poter confrontare l’immobile con qualcosa di simile. Per quanto riguarda le superfici, ad esempio, ti consiglio di fare le tue misurazioni sul posto. La superficie abitabile corrisponderà alla somma di tutti i locali riscaldati e illuminati naturalmente che possono essere utilizzati come abitazione – il che significa il soggiorno, le camere da letto e tutti i loro annessi come il bagno, la cucina, gli armadi, la tromba delle scale, i corridoi, ecc.

Misurandoli personalmente, saprai esattamente cosa stai comprando.

Non confrontare le offerte di mutuo

Una volta che vi sarete accordati con il proprietario-venditore sul prezzo e su quando prenderete possesso del locale, sarà il momento di trovare un partner per finanziare il vostro acquisto.

Questo è il momento in cui sarai in grado di confrontare realmente le offerte di finanziamento ipotecario.

A seconda della tua situazione finanziaria e professionale, sarà più o meno facile negoziare le condizioni.

Non ti sorprenderai se ti dico che le persone che ottengono le migliori condizioni dalle banche sono… i milionari.

Nel mio lavoro di mediatore immobiliare di proprietà destinate all’alloggio dei loro acquirenti, incontro persone straordinarie come te, ma pochi sono milionari.

Ottenere il miglior tasso è una cosa. Ottenere un pacchetto che si adatti al meglio ai tuoi criteri è ancora meglio.

Le offerte di mutuo sono accompagnate da un piano di pensionamento, risparmio, assicurazione, ecc. Dovrai determinare la soluzione ottimale per te.

Un broker di mutui ben disposto potrà aiutarti a trovare la soluzione più giusta.

Non essere reattivi

Non importa quali siano le dimensioni del mercato, quando finalmente trovi l’affare giusto, devi agire rapidamente.

Anche se non consiglio mai di agire in fretta, ti raccomando di non procrastinare quando tutti gli indicatori ti mostrano forte e chiaro che si tratta di un: BUON AFFARE!!!

Non sarai l’unico ad averlo notato.

Fai tutti i vostri controlli, scorri le tue checklist, visitalo più volte, ispezionalo bene. Ma fai tutto in fretta.

Abbandona il tuo piano di acquisto

La vita non è un lungo fiume tranquillo. La tua ricerca immobiliare sarà certamente disseminata di insidie. Perderai degli affari. Ti lascerai trasportare e poi verrai a sapere che il proprietario ha venduto ad un altro.

È un processo di apprendimento. Il momento in cui l’affare ti sfugge è proprio quello in cui non devi arrenderti.

Prendi in mano il coraggio con entrambe le mani e continua la ricerca. Forse la casa che hai visitato due mesi fa, che era 200.000 franchi al di sopra del prezzo di mercato, è stata messa in vendita al prezzo giusto. Se ciò dovesse accadere, sarà molto saggio seguire i consigli precedenti.

Se vuoi saperne di più sui consigli per un acquisto immobiliare di successo, ti invito a consultare il nostro blog immobiliare pieno di consigli per gli acquirenti.