Come funziona la proprietà per piani: calcolo delle quote e dei millesimi

Nella proprietà per piani, la quota di ogni comproprietario, in altre parole la parte di spese che dovrà pagare all’amministrazione della proprietà per piani, viene espressa in millesimi. Il numero di millesima determina quindi la quota che il comproprietario dovrà pagare per le aree comuni e per la loro manutenzione, per la struttura dell’edificio, il terreno in cui si trova l’edificio. I millesimi permettono anche di calcolare il quorum durante un’assemblea generale permettendo alla gente di deliberare. Nel caso di danni all’edificio, l’assicurazione pagherà i comproprietari, sulla base dei millesimi. Alla fine di questo articolo, spiegheremo cos’è il quorum e cosa sono le diverse maggioranze richieste durante un’assemblea generale.

Promemoria di ciò che è la proprietà per piano

La proprietà per piani è una forma di comproprietà speciale in cui ogni comproprietario ha un diritto esclusivo di usare e di adattare certe parti interne dell’edificio.

Nella proprietà per piano, si distingue tra parti private sulle quali il comproprietario ha diritto d’uso esclusivo (il suo appartamento, le mura interne non portanti, la porta d’ingresso, ecc.) e le parti comuni, delle quali i membri della proprietà per piani sono comproprietari (il terreno sul quale è costruito l’edificio, le mura portanti, il tetto, l’ascensore, gli spazi verdi, ecc.)

Ogni piano corrisponde a un determinato numero di millesimi. Ricorda che un’unità di piano include tutti i locali (l’appartamento stesso ma anche la cantina, il box chiuso, la soffitta) sui quali il proprietario ha diritto esclusivo di godimento e di uso. I millesimi vengono utilizzati per distribuire le spese tra i comproprietari (la quota da pagare sull’intera comproprietà) e il numero di voti che ognuno ha al momento di prendere delle decisioni durante le assemblee generali.

Cosa si prende in considerazione nel calcolo dei millesimi?

I calcoli vengono affidati a un esperto che determinerà, per ogni unità di piano, le aree e il loro peso, selezionerà i criteri di valutazione e l’importanza data a ognuno dei criteri prendendo in considerazione eventuale servitù. Le quote di ogni comproprietario vengono poi registrate al Catasto.

Il calcolo dei millesimi non dipende soltanto della superficie dell’appartamento. Quindi due appartamenti con la stessa superficie potrebbero avere un numero di millesimi differente, la quota potrebbe differire e di conseguenza anche le spese potrebbero essere più o meno alte.

Tra i criteri presi in considerazione ci sono:

• La superficie in metri quadri delle unità soggette a diritto esclusivo (in altre parole unità di cui si è esclusivo proprietario), ma anche la posizione dell’appartamento all’interno dell’edificio, il suo orientamento, la vista, possibili rumori, ecc. A parità di superficie, case all’ultimo piano con vista avranno un numero di millesimi superiore rispetto a un appartamento al primo piano con vista sul parcheggio auto o sull’autostrada.
• La superficie dei locali secondari come un attico, una cantina, un garage singolo, ecc.
• La superficie delle unità soggette a diritto d’uso, come un parcheggio, ad esempio.

Per rispettare i criteri di valutazione, l’USPI (Swiss Union of Real Estate Professional) ha emesso delle raccomandazioni sul calcolo delle quote (documento in francese).

E’ possibile richiedere una modifica del numero di millesimi?

Cambiare il numero dei millesimi, e quindi delle quote, è una procedura lunga che deve essere convalidata da tutti i comproprietari durante un’assemblea generale. Può essere richiesta da un proprietario o più proprietari in caso di errori al momento in cui viene stabilità la Proprietari per piani o in caso di espansione dell’edificio con la costituzione di nuovi lotti.