Julien Di Savino: Apprezzo le pubblicazioni gratuite per i broker partner e la panoramica chiara e non ridondante degli annunci che offrite

Incontro con Julien Di Savino, broker/esperto in valutazioni immobiliari e presidente dell’ARCID (Camera svizzera dei laureati in immobili)

Il nostro agente partner Lookmove, appassionato di immobili, gestisce da diversi anni un’azienda familiare nella regione di Losanna. Questo raffinato conoscitore del mercato immobiliare locale ha risposto alle nostre domande.

Lookmove: Quali servizi offrite ai vostri clienti all’interno della vostra azienda ?   

Julien Di Savino: Dall’inizio della mia attività (2007) all’interno di questa azienda familiare, offro servizi di intermediazione. Nel 2010 mi sono appassionato alle competenze immobiliari perché ho avuto subito una sensazione di investimento immobiliare. Per comprendere meglio i meccanismi di determinazione del valore di questi immobili e i rendimenti attesi dai nostri clienti investitori, ho deciso di ottenere il mio brevetto in perizie immobiliari e di entrare a far parte della CEI (Camera svizzera degli esperti in valutazioni immobiliari). Allo stesso tempo, dal 2007, mi occupo anche di gestione immobiliare. Il consolidamento di queste diverse professioni immobiliari mi ha portato a richiedere il Diploma federale, che ho ottenuto con successo nel 2016. Grazie a queste conoscenze acquisite, sono in grado di offrire tutti i servizi che questa professione offre, compreso lo sviluppo immobiliare.

Si considera un’agenzia o piuttosto un freelance?

In qualità di unico dipendente di una società per azioni, sono un dipendente e non un lavoratore autonomo in termini di status giuridico. Poiché lavoro in modo indipendente, mi considero più come un lavoratore autonomo che gestisce una vera e propria agenzia immobiliare.

Dove si trova la vostra agenzia? Siete specializzati in un tipo di transazione e questo in una regione specifica?   

La società ha sede a Morges dal 2002, dopo essere stata presente per diversi anni a Losanna. Quando si tratta di vendere i cosiddetti « beni di consumo » come appartamenti o ville, lavoro principalmente in regioni e distretti dove conosco bene il mercato e ho un portafoglio clienti. Lavoro anche nei cantoni limitrofi e in tutta la Svizzera romanda quando sono incaricato di vendere terreni edificabili o immobili da investimento.

Parlate altre lingue oltre al francese e, in caso affermativo, sono utili per la vostra attività?     

Parlo correntemente l’italiano, la mia seconda lingua madre. Da quando ho iniziato questa attività, ho avuto l’opportunità di migliorare la mia conoscenza della lingua inglese. Ho anche una buona conoscenza del tedesco e negli ultimi anni ho imparato lo spagnolo. Le lingue che mi sono più utili sono il francese, l’inglese e, occasionalmente, il tedesco.

Quali sono secondo lei le principali sfide per il settore immobiliare nei prossimi dieci anni?

Tendo a dire che la questione principale è sempre la stessa: trovare il giusto equilibrio tra domanda e offerta sia nel mercato del noleggio che in quello della vendita, tenendo conto del tessuto economico e del quadro giuridico di ogni regione e cantone. Maggiori competenze ai Cantoni in materia di pianificazione del territorio e procedure amministrative meno restrittive in ambito edilizio consentirebbero di adeguare più rapidamente l’offerta alla domanda.

Che cos’è esattamente un mandato di intermediazione?  

Si tratta di un contratto con il quale un proprietario incarica un broker di rappresentarlo e di concludere la vendita della sua proprietà. Ci sono due tipi di contratti di intermediazione perché il broker può agire come broker di indicatori o negoziatore. In quest’ultimo caso, oltre a comunicare al suo committente una semplice opportunità di concludere (come l’invio al proprietario dei nomi dei clienti interessati), ha il dovere di verificare la solvibilità dell’acquirente accompagnandolo nelle sue procedure bancarie, di dare istruzioni al notaio incaricato della vendita al fine di difendere al meglio i suoi interessi e, soprattutto, di negoziare al meglio il bene che gli ha affidato. È in questi compiti che il negoziatore broker si distingue dal broker indicatore.

Cosa può aspettarsi un privato che firma un mandato con voi? Quali servizi fornite? Quali obiettivi si pone?      

La maggior parte del mio tempo e dei miei sforzi li concentro nella ricerca di acquirenti per un immobile che mi è stato affidato dal proprietario. Volontariamente non faccio parte di nessuna rete, perché privilegio il rapporto con il proprietario che si fida di me piuttosto che la ricerca di immobili che ogni acquirente è in grado di trovare sui vari portali immobiliari, soprattutto il vostro che elenca tutte le offerte immobiliari in modo chiaro e non duplicato. Tuttavia, mi capita regolarmente di cercare immobili per conto di clienti che mi hanno affidato la vendita del loro immobile e in questo caso collaboro con la rete di partner e agenzie che ho acquisito nel corso degli anni.

Quali sono i rischi di comprare e vendere allo stesso tempo? Cosa fare nel caso in cui uno abbia firmato un contratto di acquisto prima di aver venduto ?   

Coordinare l’acquisto e la vendita di un immobile non è una cosa facile e deve essere preparato con coscienza. I rischi dipendono principalmente dall’impegno finanziario del nuovo immobile in relazione a quello da vendere. Se c’è un margine di aumento del mutuo sul vecchio e un reddito sufficiente, non è un problema sostenere le spese di entrambe le abitazioni in modo temporaneo o duraturo. In questo caso, il prezzo dell’immobile in vendita dovrà essere rivisto ed eventualmente liberato dal suo impegno sul nuovo immobile, ma questo può essere costoso se si deve pagare al venditore una penale convenzionale. Il broker deve essere presente in questo tipo di operazioni per consigliare al meglio il suo cliente in questa doppia transazione.

Perché pensi che la professione non sempre riflette una buona immagine? C’è bisogno di una regolamentazione della professione?

Nell’economia odierna, dove è necessaria una produzione maggiore e più economica, i servizi in alcuni settori immobiliari a volte perdono di qualità. Oggi la professione è effettivamente non regolamentata. Così ognuno, come in altre professioni, può improvvisarsi manager, broker, periti, ecc. Di fronte a questa situazione, l’USPI Formation, la scuola di riferimento per gli immobili della Svizzera romanda, si è sviluppata notevolmente e negli ultimi dieci anni si è impegnata nella formazione di un gran numero di collaboratori qualificati. Inoltre, la CEI (Camera svizzera degli esperti in valutazioni immobiliari) e le sezioni cantonali dell’USPI (Unione svizzera dei professionisti dell’immobiliare) offrono marchi di qualità ed etici ai loro membri, che devono soddisfare standard rigorosi. Questa è una garanzia di qualità e di fiducia per i clienti.

Cosa ne pensa delle agenzie low cost (nessuna commissione, tariffa forfettaria, solo online, ecc.) che stanno prosperando ovunque?    

Non mi spingerò a dire che « stanno prosperando ovunque », ma stanno conquistando quote di mercato che altre agenzie che offrono le cosiddette soluzioni di intermediazione « tradizionali » non sono in grado di conquistare. Siamo nel 2020, dobbiamo convivere con i tempi. Se queste aziende esistono, è perché soddisfano un certo bisogno. La soluzione proposta da queste agenzie ha un prezzo e la soluzione offerta dalle cosiddette agenzie « più convenzionali » ha un altro prezzo. La questione è se si vuole vendere nel miglior modo possibile e prendersi il tempo per trovare il giusto acquirente al giusto prezzo con una ragionevole commissione di intermediazione o vendere entro un periodo di tempo limitato anche se ciò significa perdere una parte del ricavato della vendita con una commissione limitata in cambio. Lo scopo di queste diverse soluzioni è che ognuno trovi il proprio conto secondo i propri obiettivi e i possibili vincoli.

Sei presidente dell’ARCID, la Camera svizzera dei laureati in immobili.  Qual è la funzione della vostra associazione?

Lo scopo di questa associazione è quello di promuovere e difendere il diploma federale e i brevetti in economia immobiliare, di informare il pubblico e gli interessati alla professione e di fare rete tra i membri. A tal fine, organizziamo regolarmente eventi e seminari su temi di attualità, come l’ultimo in cui abbiamo discusso con il WeCan Group l’entusiasmante tema della Tokenisation e Blockchain applicato al settore immobiliare, e più specificamente gli investimenti in immobili da investimento.

Quali sono secondo lei i vantaggi e gli svantaggi delle nuove tecnologie applicate al mercato immobiliare?   

Che si tratti di immobili o di altri settori di attività, la « digitalizzazione » sta prendendo piede ovunque. Le agenzie devono adattarsi e lavorare con questi nuovi strumenti per soddisfare nuove esigenze e ottimizzare alcuni dei loro processi. Come sempre, ciò comporta vantaggi e svantaggi sia per il cliente che per l’agenzia. Tra i vantaggi vi è il risparmio di tempo grazie all’automazione di alcuni compiti e la possibilità di elaborare e analizzare una grande quantità di dati in un breve periodo di tempo. Lo svantaggio è che alcuni dei servizi dell’agenzia vengono trasferiti al cliente. Questo fa risparmiare tempo all’agenzia e ci permette di offrire tariffe interessanti. Nel caso dei servizi principali del mandato, il valore aggiunto dell’agenzia a cui il cliente rinuncia deve essere confrontato con il prezzo del servizio. Al momento ho notato che non tutti i clienti desiderano partecipare a questa creazione di valore a scapito di commissioni più interessanti. Mi riferisco principalmente a mandati di gestione e intermediazione parziali o « à la carte » in cui il titolare partecipa attivamente ad alcuni compiti solitamente svolti dall’agenzia.

Ha scelto di firmare una partnership con Lookmove. Per quali motivi?

La scorsa estate ho ricevuto una richiesta da un potenziale acquirente per un immobile di lusso dal vostro portale che non conoscevo. È stato allora che ho contattato il vostro fondatore, il signor Maxime Danibert, per saperne di più sulla vostra azienda e sui servizi che offrite. Ci siamo incontrati e mi ha spiegato il tuo concetto e come ti distingui dagli altri portali immobiliari, nonché i vantaggi di diventare un agente partner. Rispetto ad altri portali, apprezzo le pubblicazioni gratuite per i broker partner e la panoramica chiara e non ridondante degli annunci che offrite. Questo modo di presentare le offerte immobiliari è apprezzato anche dalle agenzie quando conducono ricerche di mercato. Per quanto riguarda i servizi forniti agli agenti partner, apprezzo la promozione esclusiva degli immobili in vendita, il contatto con venditori qualificati, l’accesso ad acquirenti attivi e la garanzia della mia autonomia e indipendenza. E’ per questi motivi che ho risposto favorevolmente a questa proposta di partenariato.

Quali sono i vostri consigli per gli investimenti immobiliari in Svizzera a breve e medio termine? In quali città, in quali regioni? Piuttosto nel nuovo o nel vecchio ?     

È difficile rispondere a questa domanda in modo uniforme perché ogni investitore ha il proprio profilo di rischio. Inoltre, prima di rispondere a questa domanda, è necessario distinguere tra l’investimento immobiliare e l’acquisto di un’abitazione primaria o secondaria. In entrambi i casi, l’acquirente ha aspettative di rendimento o di guadagno in conto capitale diverse a seconda dei propri criteri d’investimento. In generale, tutti sono consapevoli del fatto che investire in centri urbani vicini ai servizi e ai trasporti permette di ottenere un rendimento e un valore stabile dell’immobile nel tempo grazie a una domanda più sostenuta. D’altra parte, il prezzo d’ingresso è più alto e il ritorno è più basso. Dati i nuovi standard edilizi, un immobile nuovo o recente manterrà un valore più elevato nel tempo. In conclusione, raccomando di investire in mercati e regioni conosciute e di diversificare il rischio.