Le servitù: restrizioni associate a una proprietà

Quando si acquista una casa si può scoprire che ci sono una o più servitù sulla proprietà che vi interessa. Potete beneficiarne, ad esempio un diritto di passaggio sul terreno del vostro vicino per accedere alla vostra proprietà, ma anche una servitù può essere un vincolo che ha un impatto sulla vostra proprietà. Quali sono esattamente e quali sono i vantaggi, gli svantaggi e gli obblighi che ne derivano?

Servitudini della terra    

Quando si parla di servitù fondiaria, in genere si pensa al diritto di passaggio su un terreno di proprietà del vicino. Ma non si riducono a questo. Il Codice civile svizzero definisce una servitù fondiaria come segue: « Una servitù è un onere imposto a un edificio (terreno di servizio) a favore di un altro edificio (terreno dominante) e che obbliga il proprietario del terreno di servizio a subire, da parte del proprietario del terreno dominante, determinati atti di utilizzazione o ad astenersi dall’esercitare determinati diritti inerenti alla proprietà. « Chiaramente e in generale, una servitù è un vincolo più o meno pesante o visibile imposto al proprietario di un immobile a favore del proprietario di un altro immobile, o di un comune.

Servizi fondiari contrattuali

L’opzione più comune per costituire una servitù fondiaria è un contratto scritto tra i due proprietari in cui la natura della servitù è precisamente dettagliata. La servitù viene quindi iscritta nel registro fondiario e il contratto viene allegato all’atto notarile. Una servitù è quindi generalmente il risultato di un accordo tra due proprietari. In caso di controversia, fanno fede il registro fondiario e l’atto notarile. È quindi importante che i diritti e gli obblighi siano ben definiti.

L’esempio più comune di una servitù è il diritto di passaggio: il vostro vicino accede al suo terreno passando (a piedi, in auto) attraverso il vostro terreno. I percorsi (ad esempio, il passaggio su un sentiero di 4 metri di larghezza senza straripamento) devono essere ben definiti, preferibilmente da un ispettore per evitare eventuali conflitti successivi.

Anche la servitù di vista è molto diffusa. Consiste nel limitare la possibilità di costruire una finestra, una vetrata o altro, che offra una vista diretta sulla casa vicina, con l’obiettivo di rispettare la privacy di ogni proprietario.

In alcuni casi, se la servitù ha un impatto eccessivo sulla terra servita, un’indennità, liberamente decisa tra i due, può essere pagata dal proprietario della terra dominante.

Servizi legali su terreni

Le servitù legali sono un vincolo imposto da un’autorità, di solito il comune, o derivano da norme urbanistiche. Non risultano quindi da un accordo tra i proprietari. Questo tipo di servitù può riguardare la limitazione dell’altezza di un edificio, il diritto di passaggio delle tubature (acqua, gas, acque di scarico, ecc.), il divieto di gestire un’attività commerciale rumorosa o di costruire un edificio aggiuntivo sul vostro terreno. L’utilità delle servitù fondiarie legali è pubblica.

Diritti e obblighi dei proprietari

Il beneficiario della servitù non deve superare i limiti di quanto concordato con il proprietario del terreno di servizio. Nel caso di un diritto di passaggio, come spesso accade, gli viene richiesto di mantenere la strada, di tagliare la siepe, ecc. anche se per farlo deve entrare nel terreno del vicino (che è di proprietà privata). In breve, il beneficiario di un diritto di passaggio deve provvedere alla sua manutenzione e le eventuali spese sono a suo carico, a meno che anche la strada in questione non benefici di un diritto di passaggio, nel qual caso la manutenzione è condivisa.

Estinzione di una servitù

Alcune servitù sono vecchie e hanno accompagnato una proprietà per anni. Una servitù è iscritta nel registro fondiario e non scompare in caso di vendita dell’immobile. Ogni nuovo proprietario del terreno di servizio è obbligato a rispettarlo.

Tuttavia, una servitù può essere estinta. O perché il proprietario del terreno dominante vi rinuncia perché non lo utilizza o, nel caso del diritto di passaggio, ad esempio, perché non esiste più per nessun motivo. L’estinzione di una servitù deve essere cancellata dal registro fondiario.

Ovviamente, una servitù scompare di sua spontanea volontà se scompaiono la terra servile e la terra dominante. Ciò può avvenire, ad esempio, se il terreno in questione viene riacquistato dallo stesso proprietario che non ha più bisogno della servitù, se il comune decide di espropriarlo perché ha bisogno del terreno per qualche motivo, se il terreno viene distrutto da una calamità naturale, ecc.

Sei preoccupato? Non esitate a fare domande !

Una servitù può avere un impatto maggiore o minore su una proprietà ed è talvolta fonte di conflitti tra vicini. È quindi importante sapere se un immobile è gravato da una servitù e sapere esattamente di cosa si tratta, soprattutto se si diventa il nuovo proprietario del terreno di servizio. Il venditore dell’immobile è ovviamente obbligato ad informarvi, quindi non esitate a interrogarlo per essere a conoscenza di tutti gli obblighi prima dell’acquisto. Il vostro agente immobiliare sarà anche in grado di spiegare esattamente ciò che è coinvolto.

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