28/04/2022 | Suggerimenti per i broker

Le basi della valutazione immobiliare per tutti

Di Vincent Grognard, direttore dell’agenzia immobiliare IMMO 4G e partner di Lookmove

Il tema della valutazione immobiliare è molto ampio. Sono disponibili manuali e libri, uno più spesso dell’altro. Ci sono anche dei corsi di studio con i quali si ottiene il certificato federale di esperto in valutazione immobiliare.

Tuttavia, cos’è veramente interessante? Che tu sia un venditore di un immobile, un potenziale acquirente o un agente. La domanda che ci preoccupa è: come si realizza la stima del corretto valore di mercato?

Ecco lo scopo di questo articolo: fornire le basi della valutazione immobiliare di una villa o di un appartamento in PPE.

Case e ville

Per stimarne correttamente il valore, è necessario scomporlo in fattori di base:

Terreno
Costruzione dell’immobile in termini di condizioni
Obsolescenza o svalutazione
Strutture esterne e paesaggistica

Il valore del terreno

Ogni elemento può essere calcolato. Il valore di mercato del terreno è determinato confrontando la vendita di appezzamenti simili.

Si osservano enormi variazioni nel valore dei terreni edificabili. Ciò che fa la differenza è la posizione.

La posizione può essere suddivisa per analizzare i suoi diversi componenti.

Infrastrutture regionali, aliquote fiscali comunali e cantonali, strade di accesso, demografia, occupazione nella regione, ecc. Tutti questi fattori sono inclusi nella situazione macro.

La micro-situazione comprende:

Vista,
aspetto,
la pendenza del terreno,
le distanze a piedi o di tempo in relazione ai servizi,
le immediate vicinanze,
eventuali fastidi,
ecc.

Il valore della terra è determinato principalmente da ciò che può essere costruito su quella terra. Più la densificazione è consentita dai regolamenti edilizi, più il terreno aumenta di valore.

Il valore dell’edificio

Il valore della costruzione è determinato dal volume costruito, dalla qualità della costruzione e dalle finiture.

Una costruzione di base con finiture di base può essere costruita al costo di 700-800 franchi per m3.

Una costruzione standard con buone finiture può essere costruita ad un costo da 800 a 1000 franchi per m3.

Questi sono intervalli approssimativi del costo. Ogni situazione deve essere analizzata in base alle sue specificità.

Il valore negativo degli effetti del tempo

La fatiscenza, la svalutazione o e l’obsolescenza possono essere stimati utilizzando diversi metodi. Uno di questi è quello di detrarre l’ 1% per ogni anno di età della costruzione. Questo sconto si basa sul valore della nuova costruzione.

Se i lavori di ristrutturazione sono stati intrapresi durante il corso della vita dell’edificio, allora bisognerà andare al ribasso nel calcolo dell’età. Questo vale anche se l’edificio è stato vittima di particolari condizioni climatiche o di un uso intensivo, ad esempio. In questo caso lo sconto deve essere aumentato.

La logica è la seguente: l’importo detratto dal nuovo valore costruito dell’edificio dovrebbe consentire di ristrutturare l’edificio esistente per generare un nuovo valore costruito.

Il valore delle strutture esterne e del paesaggio

Oltre al valore del terreno nudo, una stima corretta degna deve tener conto delle strutture all’aperto.

Le strutture esterne hanno costi diversi in base alla loro tipologia.

Se le strutture esterne sono costituite da un semplice prato, bisogna calcolare 30 franchi per m2. Una piscina a sfioro riscaldata deve essere stimata come tale. Si calcolano tra gli 80.000 e 150.000 franchi o anche di più, a seconda dei casi.

Il valore della proprietà

Una volta che hai scomposto tutto in elementi più facili da quantificare, devi quindi prendere in considerazione tutti gli importi per ottenere un valore finale.

Questo valore deve quindi essere ponderato per tenere conto della situazione locale. Se questa casa è l’unica in vendita entro nel raggio di 10 km, il suo valore di mercato dovrà essere rivisto.

Se, d’altra parte, stanno per essere costruite 50 ville a 500 metri dalla tua, dovrai adattare il tuo prezzo di vendita per renderlo competitivo.

Appartamenti PPE

L’altra grande categoria di immobili residenziali in Svizzera è la proprietà condominiale. Il PPE.

In questo caso, stai acquistando una frazione di un intero, spesso espressa in millesimi, e hai il diritto esclusivo di utilizzare questa parte – il tuo appartamento. E un diritto d’uso condiviso con gli altri proprietari – le parti comuni.

Le basi per la valutazione delle ville spiegate sopra sono valide anche per gli appartamenti. Tuttavia, è molto più complicato applicarle.

Questo è il motivo per cui il valore di mercato degli appartamenti è in gran parte determinato dalla zona giorno dell’appartamento.

Tutti i criteri legati alla qualità della posizione hanno un forte impatto sul prezzo per m2. Inoltre, l’età dell’edificio e il suo grado di ristrutturazione e manutenzione svolgono un ruolo importante.

L’analisi deve, quindi, concentrarsi sulla posizione, sullo stato dell’edificio e lo stato dell’appartamento.

Un ottimo punto di riferimento è di nuovo il prezzo degli appartamenti di nuova costruzione nella regione.

Questo nuovo prezzo costruito deve essere rivisto in base alle condizioni dell’edificio e alle condizioni dell’appartamento.

Un metodo logico e facile da applicare è il seguente: Prezzo dell’appartamento di nuova costruzione meno costi di ristrutturazione = prezzo di mercato dell’appartamento.

Si tratta ovviamente una spiegazione di base semplificata, ma ha il merito di essere logica e applicabile.

In conclusione

Che tu stia acquistando o vendendo, la base di una vendita o di un acquisto di successo è vendere o acquistare al giusto prezzo.

Questo giusto prezzo è essenzialmente determinato da elementi oggettivi. Prezzo per m2, prezzo per m3, anno di costruzione, entità dei lavori di ristrutturazione.

Questa base oggettiva viene quindi ponderata in base a criteri specifici del mercato locale e intrinsecamente legati alla proprietà.

Il proprietario che desidera vendere deve tenere presente che un prezzo ha valore solo se si trova un acquirente.

L’acquirente che desidera presentare un’offerta di acquisto deve essere consapevole del fatto che probabilmente non è l’unico interessato a questa proprietà.

È davvero la legge della domanda e dell’offerta.

L’offerta è rappresentata dai proprietari che sono venditori.

La domanda è rappresentata dalle persone che aspirano alla proprietà della casa.

Il tutto viene placato dai finanziatori che presteranno la somma necessaria per l’acquisto solo se sono certi di recuperare i loro soldi in caso di vendita forzata.

Il mercato è guidato da agenti esperti che stimano il valore di mercato al meglio delle loro conoscenze e delle competenze sul luogo.

Che tu sia un venditore, un acquirente o un agente, per approfondire le tue conoscenze e competenze in materia di valutazione immobiliare, ti invitiamo a leggere l’articolo sulle stime nel nostro blog immobiliare, ma anche sulla pagina di stima immobiliare. Entrambe sono miniere di informazioni pratiche sull’argomento.