11/12/2020 | Vendi la mia proprietà

I diversi contratti possibili tra l’offerta di acquisto e l’atto di vendita

Una transazione immobiliare viene portata a termine ufficialmente solo quando viene firmato l’atto autenticato presso l’ufficio del notaio, seguito dalla registrazione presso il Catasto. Ma prima di questo passaggio, le due parti devono firmare tra loro o di fronte a un notaio, alcuni impegni o contratti preliminari. Ecco i diversi impegni che potresti dover firmare durante una transazione immobiliare.

Contratti preliminari all’atto di vendita

Ecco i diversi impegni o contratti preliminari che potresti dover firmare prima di procedere con l’atto di vendita, ovvero la firma dell’atto autenticato davanti al notaio. Nota che i seguenti passaggi dipendono da ogni specifica situazione.

L’offerta di acquisto

Il tuo immobile è in vendita e un acquirente si mostra interessato. Ti consegnerà un’offerta per iscritto e firmata: l’offerta di acquisto in cui viene indicato il prezzo da te offerto. Potrai accettarla o rifiutarla se trovi che il prezzo sia troppo basso o potrai fare una controfferta. Quando avrai trovato l’acquirente per il tuo immobile, a seconda della situazione, potrai procedere con uno dei passaggi elencati di seguito. Nota bene che il prezzo stabilito a seguito delle negoziazioni viene generalmente gestito dal tuo agente immobiliare che ti consiglierà anche su come muoverti negli step successivi.

Il memorandum d’intesa o riserva

Questo passaggio non è né essenziale né obbligatorio. Si tratta di un documento scritto, firmato da entrambe le parti, che stabilisce quali sono le volontà: per uno di vendere e per l’altro di acquistare. Il documento ha lo scopo di dimostrare la buona volontà delle parti. Non viene firmato di fronte a un notaio e non è obbligatorio per nessuna delle parti. Se l’acquirente o il venditore si ritirano, non hanno alcun obbligo di portare a termine l’impegno.

Il contratto di vendita

Si tratta di un contratto preliminare, un accordo firmato tra le due parti, usato nel caso in cui non vengano rispettati tutti i termini della transazione. Attraverso questo contratto, le due parti si impegnano a concludere il successivo atto di vendita. Viene menzionato il prezzo, le tempistiche di completamento del passaggio di proprietà e qualsiasi altra condizione precedente. Le condizioni che possono annullare una transazione immobiliare sono relativamente classiche. Corrispondono generalmente all’impossibilità di ottenere le autorizzazioni amministrative (cosa che succede raramente), il mutuo o il permesso di costruzione nel caso di un terreno. Un’altra condizione precedente: la precedente vendita di un proprio immobile. Questo contratto preliminare porta al pagamento di una caparra di sicurezza corrispondente approssimativamente al 10% del prezzo dell’immobile. La promessa di vendita viene firmata davanti a un notaio.

Contratti di vendita immobiliari

Vengono firmati davanti a un notaio e costituiscono la vendita reale dell’immobile.

Vendita diretta

È il modo più semplice per chiudere una vendita quando entrambe le parti hanno trovato un accordo sulla data e né l’acquirente né il venditore hanno bisogno di posticipare per qualche ragione. Il notaio redige una bozza dell’atto di vendita, in altre parole l’atto autenticato. L’acquirente paga una caparra, o l’intero prezzo di vendita, mandando il pagamento al conto corrente intestato al notaio. Non appena il contratto di vendita diretta viene firmato da entrambe le parti, il notaio chiede al Catasto di convalidare l’atto e cambiare il nome del proprietario sulle schede di proprietà. È sua responsabilità fare il bonifico al venditore il giorno in cui l’atto viene registrato al Catasto. Dato che spesso la vendita diretta non è possibile, il legislatore ha predisposto un altro tipo di contratto: vendita a termine con diritto di prelazione.

Vendita a termine con diritto di prelazione

Si tratta di una vendita in cui l’esecuzione, cioè il trasferimento di proprietà e il pagamento della cifra sono rinviati a un momento successivo, comodo per entrambe le parti e per dare loro il tempo di organizzarsi (trasferirsi, ottenere il mutuo, ecc.). La vendita a termine di immobili viene realizzata anch’essa davanti a un notaio e obbliga le parti una volta firmato il contratto. Al momento della firma, viene richiesto generalmente un pagamento di circa il 10% del prezzo di vendita. Il pagamento definitivo viene effettuato al momento del passaggio di proprietà. Per tutelare l’acquirente e durante il lasso di tempo che intercorre tra la firma dell’atto di vendita e il completamento del passaggio di proprietà, il venditore, che è ancora proprietario dell’immobile, non può prendere alcuna decisione che sia dannosa all’acquirente; per questa ragione il legislatore ha aggiunto il diritto di prelazione al contratto di vendita a termine. Il diritto di prelazione funziona come una sorta di “riserva” presso l’Ufficio del Catasto e assicura la transazione evitando, ad esempio, la successiva registrazione di una servitù che potrebbe causare la perdita di valore dell’immobile o la vendita dello stesso, a condizioni migliori, ad un’altra persona. Questo diritto viene registrato al Catasto per un periodo massimo di 10 anni. Non può essere trasferito, eccetto tramite accordo tra le parti, ma non può essere trasferito per successione.

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