Inventario: proprietario e locatario, quali sono le vostre responsabilità?

Nel momento in cui si prende possesso di un’abitazione è necessario redigere un inventario delle condizioni degli ambienti, ossia un verbale in cui venga registrato nel modo più accurato possibile ogni eventuale difetto o i danno rilevato in ciascuno di essi. In tal modo è possibile evitare controversie allo scadere del contratto di locazione, quando tale inventario dovrà attestare se gli ambienti mantengano le buone condizioni iniziali o risultino danneggiati.

Inventario iniziale dei locali

Prima di prendere possesso di un’abitazione (o in qualsiasi altro locale), il futuro locatario e il proprietario (o i loro rappresentanti) dovrebbero effettuare congiuntamente un inventario iniziale. Tale documento servirà quando il locatario lascerà l’abitazione per un confronto delle condizioni degli ambienti con quelle attuali.

In pratica, il proprietario e il locatario (o i loro rappresentanti) passano in rassegna le stanze registrando  gli eventuali difetti. Nell’inventario può essere riportato lo stato di pareti, pavimenti, soffitti, sistemi idrici e fognari, impianti elettrici, mobili e quant’altro occorra. È possibile inoltre allegare fotografie che attestino le informazioni registrate.

Ove le parti o una di esse si impegnino a svolgere dei lavori successivamente alla redazione dell’inventario iniziale, sarà bene descrivere tali lavori sotto forma di verbale, da allegare al contratto di locazione. Tale documento non è formalmente vincolato, tuttavia sono comunemente disponibili dei moduli volti a facilitare la procedura. Nel caso in cui il locatario scopra difetti in un momento successivo, egli sarà tenuto a darne immediata comunicazione scritta al locatario entro 10 – 30 giorni. L’inventario iniziale e gli eventuali allegati devono essere redatti in duplice copia, firmati e conservati da entrambe le parti.

Inventario finale del locale

Si tratta a volte di un momento difficile per il locatario, il quale può temere di non recuperare il deposito cauzionale se gli verrà attribuita la responsabilità di danni o difetti. A questo punto sarà di aiuto l’inventario iniziale. Sotto l’aspetto legale, l’inventario finale deve essere redatto l’ultimo giorno del periodo di preavviso, riportandovi le differenze riscontrate rispetto all’inventario iniziale. Va notato, tuttavia, che non esiste l’obbligo legale di effettuare un inventario finale. Qualora si riscontri un deterioramento dello stato del locale (o altri danni) non rilevato all’inizio del contratto di locazione, il locatario può essere obbligato a coprire i costi a titolo di risarcimento. L’inventario finale definisce esattamente l’entità delle eventuali riparazioni la cui realizzazione spetterà al locatario o/e delle riparazioni che svolgerà il proprietario. Tuttavia, affinché le riparazioni vengano imposte al locatario, dovrà essere dimostrata la sua effettiva responsabilità per un deterioramento che superi la normale usura derivante, ad esempio, da diversi anni di locazione.

Obblighi del locatore

Su richiesta del locatario, il locatore è tenuto a fornire una copia dell’inventario finale redatto per il locatario precedente. È inoltre tenuto ad informare il locatario circa eventuali difetti riscontrati nel locale. Dopo la riconsegna del locale da parte del locatario, il proprietario può riparare i danni derivanti dal normale utilizzo dell’immobile. Nel caso si verifichino controversie, è necessario effettuare un confronto con il suo stato iniziale. Da qui la necessità che l’inventario iniziale venga redatto con molta accuratezza. Se non sussistono pagamenti arretrati del canone e l’immobile è in buone condizioni, il deposito cauzionale viene restituito al locatario entro 30 giorni dalla data di riconsegna dell’immobile.

Obblighi del locatario

Generalmente, al momento della cessazione del contratto di locazione, il locatario è tenuto a riconsegnare l’abitazione nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento della stipula del contratto di locazione. Il locale deve essere mantenuto pulito e qualsiasi danno non derivante dalla normale usura del medesimo deve essere riparato. Ad esempio, la carta da parati strappata, pareti sporche o buchi nella moquette rientrano nel tipo di usura superiore alla normalità. Nel caso in cui il locatario ritenga che il danno non sussista, ha la facoltà di non firmare l’inventario finale o annotare accuratamente le proprie obiezioni. Infine, è tenuto a consegnare tutte le chiavi dell’immobile al proprietario.