Comprare un appartamento: elenco di controllo prima della visita

Stai per andare a vedere per la prima volta l’appartamento che vuoi comprare? Come prepararsi? Cosa è necessario vedere, controllare e cosa chiedere per valutare lo stato generale dell’edificio e dell’appartamento, l’ammontare delle tasse e delle spese legate a una comproprietà o delle future bollette? Qui di seguito ti ricordiamo quello che devi sapere prima di comprare un appartamento.

La visita è il momento dell’autorealizzazione, per controllare i dettagli e fare le domande che ti permetteranno di acquistare senza stress ed evitare spiacevoli sorprese una volta conclusa la transazione. Oltre a questo elenco di controllo hai bisogno di uno strumento che probabilmente hai già in tasca: uno smartphone, per fare le foto e anche per prendere appunti. Ti tornerà utile anche un metro, se vuoi prendere le misure di qualche stanza.

L’appartamento che stai vedendo: una semplice comproprietà o una proprietà per piani (PPP)?

Il tuo futuro appartamento può avere lo status giuridico di comproprietà (tutto l’edificio ha più di un proprietario) o di proprietà può essere il piano (PPP). La PPP è una particolare forma di comproprietà nella quale sei l’unico proprietario della tua parte e hai il diritto di utilizzare le parti comuni. In entrambi i casi l’edificio è amministrato da un amministratore di professione o da un membro del condominio che ne svolge le funzioni. Informati precisamente su quali saranno i tuoi diritti e doveri. Informati sulle norme che regolano le relazioni tra i proprietari e che definiscono le aree private e quelle comuni. Puoi anche chiedere di visionare il verbale delle ultime assemblee dei comproprietari. È stata fatta una votazione per lavori di manutenzione dell’edificio o di tutta la comproprietà? Se sì, quali? Chi pagherà la quota parte relativa all’appartamento: il venditore o l’acquirente? Sarai in grado di sostenere le spese, se sarà necessario? Non esitare a chiedere all’agente immobiliare tutte le informazioni necessarie.

Sopralluogo nell’appartamento passo dopo passo

Una volta arrivato sul posto, guardati intorno

Il valore di un immobile dipende anche da quello che lo circonda. Come sono i dintorni? Nell’edificio o sul terreno di pertinenza ci sono dei posti auto dove potrebbero parcheggiare i tuoi amici? Davanti all’edificio o nelle vicinanze c’è una via, o una strada, dove il traffico potrebbe rivelarsi molto fastidioso? Dove sono i mezzi di trasporto pubblico, i parchi, le scuole, i negozi? Se la visita è prevista durante il giorno, tornaci nelle ore di punta, ti farai un’idea migliore del rumore e del traffico sulla strada. Se incontri qualche abitante del posto, prova a fargli qualche domanda su come si vive nell’edificio e nella zona. Cerca di ottenere anche delle informazioni sul piano regolatore dell’area per quella zona. È in progetto una nuova costruzione? Nei dintorni ci sono investimenti? Pensa che un giorno potresti voler vendere quell’appartamento. A seconda della zona, il tuo appartamento acquista o perde valore.

Trova un attimo per dare un’occhiata allo stato della facciata 

Quanti anni ha l’edificio? Da’ un’occhiata allo stato delle facciate, degli intonaci, delle finestre e dei balconi. L’edificio è stato ristrutturato da poco? Quando? È necessario prevedere dei lavori sulle facciate, e se sì, quando?

Quando entri nelle parti comuni

Qual è la tua prima impressione? Sono ben tenute? Sono spaziose o anguste? Di quali materiali sono fatti gli spazi nell’ingresso e nelle altre parti comuni? Ad esempio, il pavimento in marmo è un buon indicatore della condizione dell’edificio. L’accesso all’edificio è custodito? C’è una serratura a combinazione numerica? C’è il citofono? Funzionano bene? C’è uno spazio per le biciclette e i passeggini per i bambini? E con i rifiuti? Lo spazio per la raccolta dei rifiuti è in buono stato? Se l’appartamento che ti interessa ha il garage, la cantina o un posto auto nelle cantine ricordati di andarli a vedere all’inizio o alla fine della visita. Sono sufficientemente grandi, facilmente accessibili e sicuri?

Quando entri nell’appartamento

Stai comprando soprattutto metri quadrati, quindi devi ottenere delle informazioni sulla metratura di tutta la casa e dei singoli vani. Cerca di ottenere informazioni su aspetti importanti, come:

– Quali sono le pareti portanti: questo è fondamentale se hai in progetto di demolire le pareti divisorie per ottenere vani più grandi.

– Controlla lo stato dei soffitti e dei pavimenti. In che stato è la tinta sulle pareti? Si vedono tracce di muffa?

– Qual è l’orientamento dell’appartamento e, in particolare, come sono orientate le camere da letto e i soggiorni?  Le stanze sono comunicanti? L’orientamento migliore è quello est/ovest.

– Ottieni informazioni sulle finestre e sulle altre aperture. Ci sono i doppi vetri? In che stato sono i giunti? Da questo dipende l’isolamento termico e acustico.

– Chiedi informazioni sull’impianto di riscaldamento e su quello dell’acqua calda. È autonomo o centralizzato? Quanti anni ha? Cerca di ottenere maggiori informazioni sull’isolamento dell’edificio e sul sistema di ventilazione nell’appartamento. Chiedi a quanto ammontano le spese annue per l’energia ed eventualmente da’ un’occhiata alle bollette.

– Ottieni  informazioni sullo stato degli impianti idraulici. Controlla i rubinetti e le valvole.

Ottieni informazioni sulle perizie obbligatorie

Prima di vendere l’appartamento, il proprietario è tenuto a effettuare le ispezioni obbligatorie (elettricità e CECB, il certificato energetico cantonale per gli edifici, che è richiesto in alcuni cantoni) e le ispezioni consigliate relativamente alla presenza di amianto (se l’edificio è stato costruito prima del 1991), PCB (policlorobifenili) o piombo e per l’impianto a gas. Se non hai sotto mano i documenti della perizia, è arrivato il momento di chiederli e fare le domande fondamentali, soprattutto quelle a proposito dell’impianto elettrico. Prestaci attenzione, perché rifare l’impianto elettrico o adeguarlo alle norme vigenti è costoso. Questo riguarda soprattutto gli edifici vecchi.

Fa’ un giro per le stanze  

Non avere fretta, guarda tutto accuratamente. La cucina, i bagni, i gabinetti, le camere da letto, i soggiorni, ecc. Quali elettrodomestici vengono lasciati, soprattutto in cucina? Le camere sono luminose? Se sei andato a vedere per la prima volta l’appartamento in un giorno nuvoloso, cerca di programmare un’altra visita con il sole. I tuoi mobili passano per le porte? Controlla quanti ripostigli ci sono e quanti armadi a muro. I cassetti si aprono facilmente? Le porte di aprono facilmente? Qual è la vista che si gode dalle finestre? Adesso potrebbe essere fantastica, ma come sarà tra 5 anni?

Informati precisamente sulle spese

Non esitare a chiedere a quanto ammontano le tasse, le spese e i costi per il mantenimento della comproprietà che gravano sull’appartamento e che possono essere di una certa entità se l’edificio ha un servizio di portineria o concierge, la piscina, il giardino o altre strutture ricreative. Qual è l’ammontare preciso delle spese: il compenso per l’amministratore dell’immobile, per il portinaio, per il giardiniere e le spese per la pulizia e la manutenzione dell’impianto elettrico nelle parti comuni, nel garage e per le revisioni dell’ascensore? Se c’è il riscaldamento centralizzato e l’impianto di fornitura dell’acqua calda è in comune, qual è la tua quota?

Stai riflettendo su una ristrutturazione?

Chiedi all’agente immobiliare cosa si può fare. Cosa permette di fare il regolamento di comproprietà? Quali sono i primi passi che bisogna intraprendere? In caso di necessità va’ a vedere la casa con un esperto che possa fare una valutazione dei costi dei lavori di ristrutturazione.

Fatti accompagnare da qualcuno, non avere fretta, va’ a vedere l’appartamento una seconda volta!

Presta attenzione ai particolari, soprattutto nel caso di vecchie costruzioni. Fatti accompagnare da qualcuno. La cosa migliore è farti accompagnare dal tuo agente immobiliare. Due teste sono meglio di una. Raccogli il maggior numero di informazioni possibile. Prendi appunti e fa’ delle foto. Naturalmente puoi chiedere di vedere l’appartamento una seconda volta e forse anche una terza.

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