Proprietà collettiva semplice e Proprietà Per Piani (PPP)

In Svizzera, nei condomini con appartamenti plurifamiliari, esistono due diverse forme di comproprietà: la comproprietà semplice in cui diverse persone (in genere investitori privati o banche) hanno la proprietà dell’intero edificio e la proprietà per piani, la PPP, in cui ognuno è ovviamente proprietario per intero della propria casa e comproprietario delle aree comuni.

Il termine Proprietà Per Piani (PPP), soprattutto la parola “piano”, può confondere gli stranieri che acquistano un appartamento in Svizzera e anche qualche svizzero, che decide di comprare un appartamento in un condominio. Infatti, il nome PPP deriva probabilmente dall’epoca in cui, prima dei grandi edifici, le case singole venivano divise in piani e ognuno era proprietario di un piano. Oggi quando acquisti un appartamento in un condominio, ovviamente non sei proprietario dell’intero piano.

Sommario dei vari tipi di proprietà

– La cosiddetta proprietà individuale

Si tratta del tipo di proprietà più facile da capire. Sei l’unico proprietario dell’immobile, che si tratti di una casa con giardino e fabbricati annessi, terreni o di altro. Sei beneficiario dei diritti ad esso connessi e dei doveri che dovrai assumerti. In poche parole, sarete a casa e potrete fare ciò che desiderate purché non disturbiate il quartiere o non violiate le regole come l’urbanistica del comune in cui vivete.

– La cosiddetta proprietà collettiva

Come suggerisce il nome stesso, si tratta di qualsiasi proprietà condivisa tra più proprietari che hanno tutti diritti sull’intero condominio e non solo su parte di esso. Il Codice civile svizzero distingue tra proprietà collettiva, comproprietà semplice e proprietà per piani.

Nella proprietà collettiva i proprietari formano una comunità e sono tutti proprietari allo stesso modo dell’intero edificio. Si tratta, ad esempio, del caso in cui dopo la morte di una persona i figli ereditano una proprietà. Per questa tipologia di proprietà, ogni decisione riguardante l’edificio deve essere approvata da tutti i proprietari.

Nella comproprietà semplice, vi sono diverse persone proprietarie di un intero condominio, ognuno di essi ha delle quote nell’edificio. Queste parti non corrispondono a parti specifiche (come un appartamento o un garage), ma a una certa percentuale di pareti (1/5 o 1/10 ad esempio) che il proprietario ha a sua disposizione. Di solito questa tipologia di proprietà è legata a investitori privati o banche.

Nella proprietà per piani, ogni proprietario è unico ed esclusivo proprietario di un lotto – il suo appartamento, ad esempio, che può sistemare come preferisce, e comproprietario delle aree comuni per cui paga una somma. Le regole della proprietà per piani possono essere utilizzate in un complesso di edifici, per una casa in cui ogni piano ha un proprietario differente o in un ampio gruppo di diversi piani con diversi appartamenti.

Proprietario del suo appartamento e comproprietario delle aree comuni: la PPP

Si tratta della forma di proprietà nota a chi possiede un appartamento all’interno di un condominio. Ognuno ha la proprietà esclusiva della propria casa (più sotterraneo e/o garage). Questo “lotto” viene generalmente definito “unità di piano”. L’acquirente usa la propria “unità di piano” come ritiene più giusto ed è comproprietario delle parti comuni dell’edificio (entrata, scale, ascensore, corridoio, giardino, parco, piscina, campo da tennis, ma anche le pareti, il tetto, la facciata ecc.). I costi delle aree comuni vengono distribuiti secondo i millesimali, i cui numeri dipendono dalla superficie dell’”unità di piano”. Questi millesimi definiscono per il proprietario il numero di voti che avrà durante le riunioni generali dei comproprietari, ma anche la parte da pagare per le spese di comproprietà. Più grande è l’area di proprietà in un condominio, più appartamenti ad esempio, o un appartamento molto grande, più alta è la quota.

Ogni PPP ha le proprie regole. Viene gestito dall’amministratore, che può essere un comproprietario, la legge lo consente, ma per comproprietà molto grandi, l’amministratore è generalmente un’agenzia immobiliare che si occupa della gestione finanziaria, tecnica e amministrativa.

Se desideri acquistare un appartamento all’intero di un residence, potrebbe trattarsi di un PPP. Oltre al prezzo dell’appartamento (+ sotterraneo, garage, parcheggio?) e delle spese notarili ricorda di chiedere delle spese condominiali che potrebbero, a seconda della posizione e della reputazione del residence, gravare sul vostro budget. Il vostro agente immobiliare sarà in grado di fornirvi tutte le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole.

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