Cos’è il diritto di prelazione?

Quando acquisti una proprietà (casa, appartamento o terreno) potrebbe succedere che una terza parte abbia un diritto di prelazione su quella proprietà e che la tua transazione non vada a buon fine. Che tu sia un acquirente o un venditore è bene che tu sappia cosa significa questa parola e cosa comporta.

Il diritto di prelazione dà a un soggetto privato o a un’autorità pubblica il diritto di acquisire una proprietà con priorità rispetto a qualunque altra persona, nel caso in cui il proprietario decida di metterla in vendita e ai prezzi e alle condizioni stabilite nell’atto di vendita o nel compromesso. (Nota bene che il diritto di prelazione non può essere esercitato se la proprietà viene lasciata in eredità o in caso di vendita forzata: un’asta ad esempio).

In altre parole, se X desidera acquistare la sua proprietà da Y, ma vi è un contratto con diritto di prelazione tra Y e una terza persona, quest’ultimo ha il diritto di essere il primo ad acquisire la proprietà. Se questi decide di acquistare, X non potrà acquistare la proprietà in questione. Il diritto di prelazione potrebbe essere il risultato di un contratto tra proprietario e preponente (patto o contratto di prelazione); potrebbe anche essere stabilito per legge (diritto di prelazione legale).

Patto di prelazione

Il patto di prelazione immobiliare viene realizzato tramite un atto dal notaio. Viene annotato al Catasto per un periodo massimo di 25 anni e viene trasmesso in caso di successione. Data l’evoluzione nei prezzi del mercato immobiliare e la sua durata di 25 anni, il patto di prelazione non è mai basato su un prezzo fisso stabilito in anticipo.

Diritti di prelazione legali

Si tratta di diritti stabiliti dalla legge. I diritti fondiari rurali sulla vendita di una proprietà agricola permettono ai discendenti, ai fratelli e all’agricoltore di avere priorità sugli altri. In materia di comproprietà, il Codice civile concede il diritto di prelazione agli altri comproprietari se uno di loro vende la sua parte. Nel caso di Ginevra, per esempio, è concesso il diritto di prelazione al cantone o al comune per le proprietà situate in zone di sviluppo.

Obbligo del venditore

Il venditore deve informare il beneficiario dell’eventuale presenza di un diritto di prelazione quando questi mostra l’intenzione di vendere. Quest’informazione viene trasmessa a chi di competenza dal notaio, che si occupa della transazione. Il beneficiario del diritto è libero di esercitarlo oppure no. Quest’ultimo ha a disposizione 3 mesi dal giorno in cui entra a conoscenza del contratto per informare il venditore della sua decisione. Oltre questo periodo, viene data a un altro acquirente potenziale la possibilità di finalizzare la transazione.

Chi trae vantaggio dal diritto di prelazione?

Escludendo i patti di prelazione (contratto tra due persone), è la legge a stabilire i beneficiari del diritto di prelazione:

– Discendenti, fratelli e sorelle nel caso di abitazioni familiari

– Un agricoltore in caso di vendita di edifici agricoli

– Il proprietario di un terreno dotato di un diritto di superficie contro qualsiasi acquirente della casa

– Il detentore di un diritto di superficie (vedi riquadro sottostante) contro qualsiasi acquirente del terreno che detiene

– Un comproprietario in relazione a qualsiasi persona che non condivide parte della comproprietà. Tuttavia, per essere esercitato, questo diritto deve apparire al Catasto.

L’affittuario ha il diritto di prelazione?

Questa domanda viene spesso posta alla l’Associazione Svizzera Inquilini (ASI) che ha risposto in questo modo: “No! Nonostante l’incoraggiamento dei circoli immobiliari in favore della proprietà di case, gli stessi circoli si sono opposti all’introduzione di un diritto di prelazione a favore degli affittuari. Di conseguenza, il locatore non ha alcun obbligo di informarti della sua intenzione di vendere la proprietà. Non è obbligato a farti un’offerta di vendita prima di farla a una parte terza.”

Un diritto che può portare a complicazioni nella vendita di un immobile

L’aspetto legale di una vendita in cui vi è un diritto di prelazione può talvolta essere molto complesso. Il tuo notaio saprà informarti nel dettaglio della situazione che ti riguarda. Infatti, se l’esistenza di un tale diritto sulla proprietà non cambia necessariamente i piani del venditore – dato che in ogni caso la proprietà sarà venduta al prezzo che chiede, a meno che per ragioni personali non voglia impedire la prelazione e ritiri la sua proprietà dalla vendita – può cambiare radicalmente i piani del compratore che si vede sfuggire la proprietà che gli interessa.