Sie machen sich auf zur ersten Besichtigung einer Wohnung, die Sie vielleicht kaufen wollen? Wie geht man das an? Was muss man beachten, prüfen, fragen, um den allgemeinen Zustand des Gebäudes und der Wohnung, die Höhe der zu erwartenden Steuern, Miteigentümergebühren und Rechnungen beurteilen zu können? Hier ein Überblick über das, was man wissen muss, bevor man eine Wohnung kauft.
Die Wohnungsbesichtigung ist der richtige Zeitpunkt vorauszuschauen, Einzelheiten zu prüfen und die richtigen Fragen zu stellen, um späteren Stress beim Kauf sowie eventuelle unerfreuliche Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. Neben dieser Checkliste brauchen Sie ein weiteres Werkzeug, das Sie wahrscheinlich schon in der Tasche haben: Ihr Smartphone, um Fotos oder auch Notizen zu machen. Auch ein Metermaß wird dienlich sein, wenn Sie die Zimmer abmessen möchten.
Ihre zukünftige Wohnung ist entweder eine Eigentumswohnung (es gibt mehrere Gebäudeeigentümer) oder eine Stockwerkeigentumswohnung. Die Stockwerkeigentümerschaft ist eine besondere Form der Miteigentümerschaft, bei der Sie alleiniger Eigentümer Ihres Anteils mit Nutzung der gemeinschaftlichen Bereiche sind. In beiden Fällen wird das Gebäude von einem freiwilligen oder professionellen Treuhänder verwaltet. Erkundigen Sie sich genau nach Ihren Rechten und Pflichten. Bitten Sie um die Verordnung, die das Verhältnis zwischen den Eigentümern regelt und die privaten und gemeinschaftlichen Bereiche definiert. Sie können auch um die Protokolle der letzten Eigentümerhauptversammlungen bitten. Wurden irgendwelche Instandsetzungsarbeiten am Gebäude oder am gesamten Miteigentum beschlossen? Welche? Wer wird den Anteil für die betreffende Wohnung bezahlen, der Verkäufer oder der Käufer? Werden Sie gegebenenfalls den Zahlungsaufforderungen nachkommen können? Zögern Sie nicht, Ihren Immobilienmakler nach allen notwendigen Einzelheiten zu fragen.
Der Wert einer Immobilie ist auch von ihrer Umgebung abhängig. Wie wirkt die Nachbarschaft? Verfügt das Gebäude oder der Komplex über Außenparkplätze, wo Ihre Freunde parken werden können? Verläuft vor dem Gebäude oder in dessen Nähe eine Straße, die durch den Verkehr wesentliche Belastungen verursachen könnte? Gibt es in der Nähe öffentliche Verkehrsmittel, Parks, Schulen und Geschäfte? Wenn Sie die Besichtigung tagsüber machen, kommen Sie zur Hauptverkehrszeit noch einmal wieder. So können Sie sich ein gutes Bild von Lärm und Verkehr bzw. deren Abwesenheit machen. Wenn Sie einen Bewohner des Gebäudes sehen, versuchen Sie ihm einige Fragen über das Leben in dem Gebäude und der Umgebung zu stellen. Erkundigen Sie sich auch nach dem Bebauungsplan für das Stadtviertel. Sind neue Bauvorhaben geplant? Befindet sich der Stadtteil in der Entwicklung? Denken Sie daran, dass Sie die Wohnung vielleicht eines Tages wieder verkaufen wollen. Je nachdem, wie sich der Stadtteil entwickelt, wird Ihre Wohnung dann mehr wert sein oder auch nicht.
Wie alt ist das Gebäude? Betrachten Sie den Zustand der Fassaden, der Anstriche, der Fenster und der Balkons. Wurde das Gebäude in letzter Zeit renoviert? Wann? Sind Fassadenarbeiten zu erwarten und, wenn ja, wann?
Wie ist Ihr erster Eindruck? Wirken sie gepflegt? Sind sie großzügig oder beengt? Welche Baustoffe wurden für den Eingang und die Gemeinschaftsbereiche im Allgemeinen verwendet? Ein Marmorfußboden ist zum Beispiel ein gutes Anzeichen für den Standard eines Gebäudes. Ist der Zugang zum Gebäude geschützt? Zugangscode? Gegensprechanlage? Funktioniert alles ordnungsgemäß? Gibt es einen Abstellraum für Fahrräder und Kinderwagen? Wie wird der Hausmüll entsorgt? Ist der Mülltonnenplatz gepflegt? Wenn die Wohnung, die Sie interessiert, über eine Garage, einen Keller oder einen unterirdischen Parkplatz verfügt, vergessen Sie nicht, sich diese zu Beginn oder am Ende der Besichtigung ebenfalls anzusehen. Sind sie groß genug, leicht zugänglich, abgesichert?
Sie kaufen in erster Linie Quadratmeter, bitten Sie also um präzise Angabe der Nutzfläche der Wohnung und der einzelnen Zimmer. Erkundigen Sie sich dann nach folgenden Dingen:
– Welche sind die tragenden Wände, falls Sie vorhaben, bestimmte Zimmer zu vergrößern?
– Sehen Sie sich den Zustand der Zimmerdecken und Fußböden an. Wie sind die Anstriche? Gibt es Spuren von Schimmelbefall?
– Welche Ausrichtung haben die Wohnung und, vor allem, die Wohn- und Schlafzimmer? Ist sie durchgehend? Am besten ist eine Ost-/Westausrichtung.
– Informieren Sie sich über die Fenster und andere Gebäudeöffnungen. Doppelverglasung? Wie ist der Zustand der Dichtungen? Davon ist die Wärme- und Schalldämmung abhängig.
– Fragen Sie nach den Heizungs- und Warmwassersystemen. Sind sie individuell oder zentral? Wie alt sind sie? Erkundigen Sie sich nach der Wärmedämmung des Gebäudes und dem Lüftungssystem der Wohnung. Fragen Sie nach den jährlichen Energiekosten und bitten Sie eventuell darum, die Rechnungen sehen zu dürfen.
– Erkundigen Sie sich auch nach dem Zustand der Wasserleitungen. Testen Sie die Armaturen.
Wenn eine Wohnung verkauft werden soll, ist der Eigentümer verpflichtet, bestimmte obligatorische Vorverkaufsgutachten einzuholen, wie z. B. Elektrizität und GEAK – Gebäudeenergieausweis der Kantone – obligatorisch in bestimmten Kantonen – oder Gutachten in Bezug auf Asbest (wenn das Gebäude vor 1991 gebaut wurde), Gas, PCB und Blei. Wenn Sie die Berichte der Gutachten noch nicht mit eigenen Augen gesehen haben, ist dies der Zeitpunkt, darum zu bitten und die notwendigen Fragen zu stellen, insbesondere betreffend die elektrische Installation, denn der Bau einer neuen elektrischen Anlage bzw. deren Anpassung an die Normen kostet viel Geld. Das gilt besonders für ältere Gebäude.
Nehmen Sie sich die Zeit, sich alles genau anzusehen. Küche, Badezimmer, Toiletten, Schlafzimmer, Wohnzimmer etc. Welche Einrichtungen sollen bleiben, vor allem in der Küche? Sind die Zimmer hell? Wenn am Tag Ihrer ersten Besichtigung graues Wetter ist, versuchen Sie, eine weitere Besichtigung an einem sonnigen Tag zu vereinbaren. Werden Ihre Möbel in die Wohnung passen? Achten Sie auf Staumöglichkeiten. Lassen sich die Schubladen leicht öffnen und schließen? Lassen sich die Türen problemlos öffnen und schließen? Wie ist der Blick aus den Fenstern? Heute grandios, aber in 5 Jahren?
Zögern Sie nicht, nach den Abgaben, Steuern und Miteigentümergebühren für die Wohnung zu fragen. Diese können beachtlich sein, wenn das Gebäude einen Portier/Hausmeister, einen Pool, einen Garten oder andere Freizeiteinrichtungen hat. Wie hoch genau sind die Gebühren für den Treuhänder/Verwalter des Gebäudes – den Portier – den Gärtner – die Pflege/Stromversorgung der Gemeinschaftsbereiche/der Garage/des Fahrstuhls? Wenn es sich bei der Heizung oder der Warmwasserproduktion um Zentralsysteme handelt, wie hoch ist Ihr Anteil?
Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, welche Möglichkeiten Sie haben. Wer genehmigt die Miteigentumsordnung? Welche Formalitäten müssen erledigt werden? Lassen Sie gegebenenfalls einen Fachmann kommen, um die Kosten der Arbeiten zu evaluieren.
Seien Sie besonders bei Altbauten bei der ersten Besichtigung sehr präzise. Lassen Sie sich begleiten, am besten von Ihrem Immobilienmakler. Zwei Augenpaare sehen mehr als eines. Sammeln Sie so viele Informationen wie möglich. Machen Sie Notizen und Fotos. Selbstverständlich können Sie darum bitten, die Wohnung ein zweites Mal und gegebenenfalls ein drittes Mal zu besichtigen.
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