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16/06/2021 | Eine Immobilie kaufen

So funktioniert Eigentum nach Stockwerk: Anteils- und Tausendstel-Berechnung

So funktioniert Eigentum nach Stockwerk: Anteils- und Tausendstel-Berechnung

Beim Stockwerkseigentum wird der Anteil eines jeden Miteigentümers, also der Anteil an den Gebühren, die er an die Verwaltung des Stockwerkseigentums zu zahlen hat, in Tausendsteln ausgedrückt. Diese Tausendstel stellen den Wert jeder Etageneinheit im Verhältnis zum Gesamtwert des Gebäudes dar. Die Anzahl der Tausendstel bestimmt also den Anteil, den der Miteigentümer für die Miteigentumsflächen und deren Instandhaltung, die Gebäudestruktur und das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde, zu zahlen hat. Die Tausendstel ermöglichen auch die Berechnung des Quorums* bei einer Eigentümerversammlung, damit man sich beraten kann. Im Falle eines Schadens am Gebäude wird die Versicherung den Miteigentümern ebenfalls auf der Grundlage von Tausendsteln eine Entschädigung zahlen. Am Ende dieses Artikels erklären wir, was ein Quorum ist und welche unterschiedlichen Mehrheiten bei einer Eigentümerversammlung erforderlich sind.

Erinnerung daran, was Eigentum nach Stockwerk ist

Stockwerkseigentum ist eine besondere Form des Miteigentums, bei der jeder Miteigentümer ein ausschließliches Recht zur Nutzung und zum Ausbau bestimmter Innenteile eines Gebäudes hat.

Bei einem Stockwerkseigentum wird unterschieden zwischen den privaten Teilen, über die der Miteigentümer ein ausschließliches Nutzungsrecht hat (seine Wohnung, die nicht tragenden Innenwände, die Haustür usw.) und den gemeinsamen Teilen, an denen die Mitglieder des Ownership By Floor Miteigentümer sind (das Grundstück, auf dem das Gebäude gebaut ist, die tragenden Wände, das Dach, der Aufzug, die Grünflächen usw.)

Jede Stockwerkeinheit entspricht einer Anzahl von Tausendsteln. Denken Sie daran, dass eine Stockwerkeinheit allen Räumlichkeiten entspricht (der Wohnung selbst, aber auch dem Keller, dem geschlossenen Kasten, dem Dachboden), über die der Eigentümer das ausschließliche Nutzungs- und Gebrauchsrecht hat. Die Tausendstel werden verwendet, um die Lasten zwischen den Miteigentümern zu verteilen (der Anteil, der auf das gesamte Miteigentum zu zahlen ist) und die Anzahl der Stimmen, die jeder hat, um Entscheidungen bei den Generalversammlungen zu treffen

Was wird bei der Berechnung der Tausendstel berücksichtigt?

Die Berechnungen werden einem Sachverständigen übertragen, der für jede Geschosseinheit die Flächen und deren Gewichtung ermittelt, die Bewertungskriterien auswählt und die Gewichtung der einzelnen Kriterien unter Berücksichtigung eventueller Dienstbarkeiten festlegt. Der Anteil jedes Miteigentümers wird dann in das Grundbuch eingetragen.

Die Berechnung der Tausendstel hängt nicht nur von der Fläche der Wohnung ab. So haben zwei Wohnungen mit gleicher Fläche nicht unbedingt die gleiche Anzahl von Tausendsteln, der Anteil ist daher unterschiedlich und die Gebühren höher oder niedriger.

Zu den Kriterien, die berücksichtigt werden, gehören:

  • Die Fläche in Quadratmetern der Einheiten, die einem Exklusivrecht unterliegen (also Einheiten, deren alleiniger Eigentümer Sie sind), aber auch die Lage der Wohnung im Gebäude, ihre Ausrichtung, die Aussicht, mögliche Belästigungen usw. Bei gleicher Fläche wird eine Wohnung im obersten Stockwerk mit Aussicht mehr Tausendstel darstellen als eine Wohnung im ersten Stockwerk mit Blick auf den Parkplatz oder die Autobahn.
  • Die Fläche von Nebenräumen wie Dachboden, Keller, Einzelgarage usw.
  • Die Fläche der Einheiten, an denen ein Nutzungsrecht besteht, wie z. B. ein Parkplatz

Um die Bewertungskriterien zu erfüllen, hat die USPI (Schweizerische Union der Immobilienfachleute) Empfehlungen zur Berechnung der Anteile herausgegeben (Dokument auf Französisch).

Ist es möglich, eine Änderung der Tausendstelzahl anzufordern?

Die Änderung der Anzahl der Tausendstel und damit der Anteile ist ein langwieriges Verfahren, das von allen Miteigentümern in einer Versammlung bestätigt werden muss. Sie kann von einem oder mehreren Eigentümern beantragt werden, wenn ein Fehler bei der Einrichtung der Eigentumsverhältnisse nach Etagen vorliegt oder wenn das Gebäude durch die Bildung neuer Parzellen erweitert wird.

* Was ist das Quorum?

Jede Miteigentümerversammlung beginnt mit der Feststellung der Beschlussfähigkeit. Damit die Versammlung beratungs- und beschlussfähig ist, muss eine solche vorliegen. Diese ist erreicht, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentümer anwesend oder vertreten ist (dank einer Vollmacht an einen anderen Miteigentümer oder an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft) und wenn sie mindestens die Hälfte des Wertes der Anteile vertreten. Je nach den zu treffenden Entscheidungen können mehrere Arten von Mehrheiten erforderlich sein.

Einfache Mehrheit: Dies ist die üblicherweise erforderliche Mehrheit. Ein Beschluss ist angenommen, sobald er von mehr als der Hälfte der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer akzeptiert wird. Stimmenthaltungen und Null-Stimmen werden dabei berücksichtigt. Jedes Mitglied der Eigentümerversammlung hat nur eine Stimme, auch wenn ihm mehrere Grundstücke gehören.

Doppelte Mehrheit: Sie erfordert die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Miteigentümer. Diese Mehrheit muss also mehr als die Hälfte des Gesamtwerts der Anteile repräsentieren. Eine doppelte Mehrheit ist für die wichtigsten Verwaltungsakte erforderlich.

Absolute Mehrheit: Sie erfordert die Mehrheit aller Miteigentümer, einschließlich derer, die abwesend sind.

Einstimmigkeit: Sie ist nur für wichtige Handlungen erforderlich, die einem Eigentümer nicht auferlegt werden können, ohne sein Recht auf Eigentum zu verletzen. Die Einstimmigkeit betrifft insbesondere größere Arbeiten, wie z.B. den Bau eines Schwimmbades, und erfordert daher die Zustimmung aller Miteigentümer.

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