Die Grundlagen der Immobilienbewertung für jedermann verständlich

Von Vincent Grognard, Direktor der Immobilienagentur IMMO 4G und Partner von Lookmove

Das Thema der Immobilienbewertung ist sehr umfangreich. Es gibt Handbücher und Bücher, eines dicker als das andere. Es gibt sogar Studien, die zum eidgenössischen Fachausweis für die Immobilienbewertung führen.

Doch was interessiert uns wirklich? Ob Sie nun Verkäufer, Eigentümer, potenzieller Käufer oder Makler sind. Die Frage, die uns umtreibt, lautet: Wie schätzt man den richtigen Marktwert?

Dies ist der Zweck dieses Artikels: Ihnen die Grundlagen der Immobilienbewertung einer Villa oder einer Wohnung in PSA zu vermitteln.

Häuser und Villen

Um den Wert eines Grundstücks richtig einschätzen zu können, muss man ihn auf die grundlegenden Faktoren herunterbrechen:

• Grundstück
• Bauzustand der Immobilie im Neuzustand
• Veralterung oder Wertminderung
• Außenanlagen und Landschaftsgestaltung

Der Wert des Grundstücks

Jedes Element kann berechnet werden. Der Marktwert eines Grundstücks wird durch den Vergleich des Verkaufs ähnlicher Grundstücke ermittelt.

Beim Wert von Bauland sind enorme Unterschiede zu beobachten. Der entscheidende Faktor ist die Lage.

Der Standort selbst kann unterteilt werden, um seine verschiedenen Komponenten zu analysieren.

Regionale Infrastruktur, kommunale und kantonale Steuersätze, Zufahrtsstraßen, Demografie, Arbeitsplätze in der Region usw. All diese Faktoren werden in die Makrolage einbezogen.

Die Mikro-Situation umfasst:

• Ansicht,
• Aspekt,
• die Neigung des Geländes,
• die Entfernungen zu Fuß oder in der Zeit in Bezug auf die Einrichtungen
• die unmittelbare Nachbarschaft,
• eventuelle Belästigungen,
• usw.

Der Wert eines Grundstücks wird in erster Linie dadurch bestimmt, was auf diesem Grundstück gebaut werden kann. Je mehr Verdichtung durch die Bauvorschriften zugelassen wird, desto mehr steigt der Wert des Grundstücks.

Der Wert des Gebäudes

Der Wert des Bauwerks wird durch das Bauvolumen, die Qualität der Konstruktion und die Ausführung bestimmt.

Ein einfacher Bau mit einfacher Ausführung kann zu einem Preis von 700 bis 800 Franken pro m3 gebaut werden.

Ein Standardbau mit guter Ausführung kann zu einem Preis von 800 bis 1000 Franken pro m3 gebaut werden.

Dies sind ungefähre Kostenspannen. Jede Situation muss auf ihre Besonderheiten hin analysiert werden.

Der negative Wert der Auswirkungen der Zeit

Wertminderung, Abschreibung und Veralterung können nach verschiedenen Methoden geschätzt werden. Eine davon ist der Abzug von 1 % pro Jahr des Alters des Bauwerks. Dieser Abschlag basiert auf dem Wert des Neubaus.

Wenn während der Lebensdauer des Gebäudes Renovierungen vorgenommen wurden, sollte der Prozentsatz nach unten korrigiert werden. Dies gilt auch, wenn das Gebäude z. B. durch klimatische Bedingungen oder intensive Nutzung besonders gelitten hat. In diesem Fall muss der Abschlag erhöht werden.

Die Logik ist folgende: Der vom Neubauwert des Gebäudes abgezogene Betrag sollte es ermöglichen, das bestehende Gebäude auf einen Neubauwert zu sanieren.

Der Wert von Außenanlagen und Landschaftsgestaltung

Neben dem Wert des nackten Grundstücks müssen bei einer korrekten Schätzung auch die Außenanlagen berücksichtigt werden.

Die Kosten für die Aussenanlagen werden nach ihrer Art berechnet.

Bestehen die Aussenanlagen aus einer einfachen Rasenfläche, sind 30 Franken pro m2 anzusetzen. Ein beheizter Infinity-Pool muss als solcher geschätzt werden. Die Spanne liegt zwischen 80’000 und 150’000 Franken oder sogar mehr, je nach Fall.

Der Wert der Immobilie

Nachdem Sie alles in leichter zu quantifizierende Elemente zerlegt haben, müssen Sie dann alle Beträge berücksichtigen, um einen Wert zu erhalten.

Dieser Wert muss dann gewichtet werden, um die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen. Wenn dieses Haus das einzige ist, das im Umkreis von 10 km zum Verkauf steht, muss sein Marktwert gewichtet werden.

Wenn dagegen 500 Meter von Ihrer Villa entfernt ein Neubaugebiet mit 50 Villen entsteht, müssen Sie Ihren Verkaufspreis anpassen, damit er wettbewerbsfähig ist.

Wohnungen PPE

Die andere wichtige Kategorie von Wohneigentum in der Schweiz ist das Stockwerkeigentum. Die PSA.

In diesem Fall kaufen Sie einen Teil eines Ganzen, oft in Tausendsteln ausgedrückt, und Sie haben das ausschließliche Recht, diesen Teil – Ihre Wohnung – zu nutzen. Und ein gemeinsames Nutzungsrecht mit den anderen Eigentümern – die gemeinsamen Teile.

Die oben erläuterten Grundlagen der Bewertung von Villen gelten auch für Wohnungen. Allerdings ist es viel komplizierter, sie anzuwenden.

Deshalb wird der Marktwert von Wohnungen weitgehend durch die Wohnfläche der Wohnung bestimmt.

Alle Kriterien, die die Qualität des Standorts bestimmen, wirken sich auf den Preis pro m2 aus. Darüber hinaus spielen auch das Alter des Gebäudes und der Grad der Renovierung und Instandhaltung eine wichtige Rolle.

Die Analyse muss sich daher auf die Lage, den Zustand des Gebäudes und den Zustand der Wohnung konzentrieren.

Ein sehr guter Anhaltspunkt ist wiederum der Preis für Neubauwohnungen in der Region.

Dieser Neubaupreis muss nach dem Zustand des Gebäudes und dem Zustand der Wohnung gewichtet werden.

Eine logische und einfach anzuwendende Methode ist die folgende: Preis der neu gebauten Wohnung minus Renovierungskosten = Marktpreis der Wohnung.

Dies ist natürlich eine grundlegende und vereinfachte Erklärung. Sie hat den Vorzug, dass sie logisch und anwendbar ist.

Fazit

Unabhängig davon, ob Sie kaufen oder verkaufen, ist die Grundlage eines erfolgreichen Verkaufs oder Kaufs, zum richtigen Preis zu verkaufen oder zu kaufen.

Dieser richtige Preis wird im Wesentlichen durch objektive Faktoren bestimmt. Preis pro m2, Preis pro m3, Baujahr, Umfang der Renovierungen.

Diese objektive Grundlage wird dann nach Kriterien gewichtet, die für den lokalen Markt spezifisch und untrennbar mit dieser spezifischen Immobilie verbunden sind.

Der Eigentümer, der verkaufen möchte, muss sich darüber im Klaren sein, dass ein Preis nur dann einen Wert hat, wenn er einen Käufer findet.

Der Käufer, der ein Kaufangebot abgeben möchte, muss sich darüber im Klaren sein, dass er wahrscheinlich nicht der einzige ist, der sich für diese Immobilie interessiert.

Das ist in der Tat das Gesetz von Angebot und Nachfrage.

Das Angebot bilden die Eigentümer, die Verkäufer sind.

Die Nachfrage sind die Menschen, die nach Wohneigentum streben.

Beruhigt wird das Ganze durch die Finanziers, die die für den Kauf erforderliche Summe nur dann bereitstellen, wenn sie sicher sind, dass sie ihr Geld im Falle einer Zwangsversteigerung zurückbekommen.

Der Markt wird stark von sachkundigen Maklern bestimmt, die den Marktwert nach bestem Wissen und Gewissen schätzen.

Egal, ob Sie Verkäufer, Käufer oder Makler sind, um Ihr Wissen und Ihre Fähigkeiten im Bereich der Immobilienbewertung zu vertiefen, lade ich Sie ein, den Artikel zur Schätzung in unserem Immobilienblog sowie die Seite zur Immobilienbewertung zu besuchen, die eine Fülle praktischer Informationen zu diesem Thema enthalten.

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Vincent Grognard
Courtier en immobilier avec Brevet fédéral
Directeur de l’agence immobilière IMMO 4G

Petite Rue 3
1304 Cossonay

Immo4G