Was ist das Vorkaufsrecht?

Wenn Sie eine Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück) kaufen, kann es vorkommen, dass ein Dritter ein Vorkaufsrecht auf diese Immobilie hat, was dazu führen kann, dass Ihre Transaktion scheitert. Ob Sie nun Käufer oder Verkäufer sind, Sie sollten besser wissen, was dieses Wort bedeutet und was es impliziert.

Das Vorkaufsrecht gibt einer Privatperson oder einer Behörde das Recht, ein Grundstück vorrangig vor allen anderen Personen zu erwerben, wenn der Eigentümer es zum Verkauf anbietet, und zwar zu den im Kaufvertrag oder Verkaufsversprechen festgelegten Preisen und Bedingungen. (Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden kann, wenn die Immobilie an einen Erben vererbt wird oder wenn sie Gegenstand einer Zwangsversteigerung ist – zum Beispiel einer Versteigerung).

Mit anderen Worten: Wenn X seine Immobilie von Y kaufen möchte, aber ein Vorkaufsvertrag zwischen Y und einer dritten Person geschlossen wurde, hat letztere das Recht, diese Immobilie als erste zu erwerben. Wenn er/sie sich zum Kauf entschließt, kann X die betreffende Immobilie daher nicht erwerben. Ein Vorkaufsrecht kann sich aus einem Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten ergeben (Vorkaufspakt oder -vertrag) ; es kann auch gesetzlich vorgesehen sein (gesetzliches Vorkaufsrecht).

Der Vorkaufsrechtsvertrag

Ein Vorkaufsvertrag an Immobilien wird durch eine notarielle Urkunde abgeschlossen. Er wird im Grundbuch für einen Zeitraum von maximal 25 Jahren vermerkt und wird im Falle eines Erbfalls übertragen. In Anbetracht der Entwicklung der Immobilienpreise und der 25-jährigen Laufzeit basiert ein Vorkaufsvertrag natürlich nie auf einem im Voraus festgelegten Preis.

Gesetzliche Vorkaufsrechte

Das sind die Rechte, die das Gesetz vorsieht. Das bäuerliche Bodenrecht beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Anwesens erlaubt Nachkommen, Geschwistern und dem Landwirt das Vorkaufsrecht. Bei Miteigentum gewährt das Zivilgesetzbuch den anderen Miteigentümern ein Vorkaufsrecht, wenn einer von ihnen seinen Anteil verkauft. Im Fall von Genf beispielsweise wird dem Kanton oder der Gemeinde ein Vorkaufsrecht an Grundstücken eingeräumt, die in einer Entwicklungszone liegen.

Verpflichtung des Verkäufers

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über seine Verkaufsabsicht zu informieren. Diese Information wird vom Notar, der das Geschäft abwickelt, offiziell an wen auch immer übermittelt. Dem Vorkaufsberechtigten steht es frei, sein Recht auszuüben oder nicht. Er hat eine 3-monatige Frist ab dem Tag, an dem er von dem Vertrag Kenntnis erlangt hat, um den Verkäufer über seine Entscheidung zu informieren. Nach Ablauf dieser Frist kann ein anderer potenzieller Käufer die Transaktion abschließen.

Wer profitiert von dem Vorkaufsrecht?

Mit Ausnahme von Vorkaufsverträgen (Vertrag zwischen zwei Personen) legt das Gesetz die Begünstigten eines Vorkaufsrechts fest:

– Nachkommen, Brüder und Schwestern, wenn es um ein Familienhaus geht

– Ein Landwirt, wenn es um den Verkauf eines Wirtschaftsgebäudes geht

– Der Eigentümer eines mit einem Oberflächenrecht ausgestatteten Grundstücks gegen jeden Erwerber des Hauses

– Der Inhaber eines Oberflächenrechts (siehe Kasten unten) gegen jeden Erwerber des gestifteten Landes

– Ein Miteigentümer in Bezug auf jede Person, die keinen Anteil am Miteigentum hält. Um ausgeübt werden zu können, muss dieses Recht jedoch im Grundbuch eingetragen sein.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Die Frage wird oft an den Schweizerischen Mieterverband (SMV) gestellt, der wie folgt antwortet: « Nein! Trotz der Ermutigung von Immobilienkreisen zugunsten des Wohneigentums haben sich dieselben Kreise gegen die Einführung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters ausgesprochen. Folglich hat der Vermieter keine Verpflichtung, Sie über seine Verkaufsabsicht zu informieren. Er ist nicht verpflichtet, ein Kaufangebot zu unterbreiten, bevor er es Dritten anbietet. »

Ein Recht, das Komplikationen beim Kauf von Immobilien mit sich bringen kann

Der rechtliche Aspekt eines Verkaufs, bei dem ein Vorkaufsrecht besteht, kann manchmal sehr komplex sein. Ihr Notar wird Sie genau über die Situation, die Sie betrifft, informieren können. Auch wenn das Bestehen eines solchen Rechts auf seinem Grundstück nicht unbedingt die Pläne des Verkäufers ändert – da die Immobilie auf jeden Fall zu dem von ihm gewünschten Preis verkauft wird, es sei denn, er möchte aus persönlichen Gründen das Vorkaufsrecht verhindern und zieht sein Grundstück vom Verkauf zurück – kann es die Pläne des Käufers radikal ändern, der sieht, wie ihm die Immobilie, die ihn interessiert, durch die Finger gleitet.