Das Glossar der Leibrente

Das Glossar der Leibrente

Rentenschuldner: Der Rentenschuldner ist der Käufer der Immobilie. Er macht eine Abschlagszahlung und muss dann die Rente zahlen. Sollte er aus irgendeinem Grund der Rentenzahlung nicht mehr nachkommen können, kann der Rentenberechtigte (der Verkäufer) die Rückgabe seiner Immobilie fordern und den Vertrag für ungültig erklären lassen. Dementsprechend muss der Leibrentenvertrag eine Kündigungsklausel enthalten, welche die Möglichkeit vorsieht, dass der Rentenberechtigte den Verkauf rückgängig machen kann, wenn der Rentenschuldner die Zahlung einstellt. Auf Aufhebung des Vertrags durch einen Richter erhält der Verkäufer das Eigentumsrecht auf seine Immobilie zurück und behält, als Schadensersatz, auch die Abschlagszahlung und die bereits gezahlten Renten. Sollte der Rentenschuldner vor dem Rentenberechtigten sterben, müssen seine Erben die Zahlung der Rente fortsetzen.

Rentenberechtigter: Der Rentenberechtigte ist der Verkäufer der Immobilie. Er erhält sofort ein Kapital, die Abschlagszahlung, und dann eine Rente als zusätzliches Einkommen. Wird die Immobilie mit Wohnrecht verkauft, kann er bis zu seinem Tod dort wohnen bleiben.

Abschlagszahlung: Die Abschlagszahlung ist der bei der Unterzeichnung des Vertrags vor einem Notar gezahlte Barbetrag. Die Höhe der Abschlagszahlung wird frei zwischen Verkäufer und Käufer unter Berücksichtigung der Bedürfnisse des einen und der finanziellen Möglichkeiten des anderen vereinbart. Je höher die Abschlagszahlung, desto geringer die folgende Rente. Die Abschlagszahlung ist nicht Pflicht, ermöglicht es aber, den Betrag der auf Lebenszeit zu zahlenden Leibrente zu reduzieren. Es ist möglich, nur eine Leibrente ohne Abschlagszahlung zu zahlen. In der Regel gilt, je älter der Verfäuder, desto höher die Abschlagszahlung.

Wohnrecht ohne Rente: Es ist möglich, eine Immobilie auf Rentenbasis mit Wohnrecht für den Verkäufer zu kaufen, indem statt einer Rente eine einmalige Kapitalzahlung gemacht wird. Der Vorteil für den Käufer ist, dass der die Immobilie für einen Preis 30 bis 50 % unter dem Marktwert erwirbt. Allerdings tritt auch hier die freie Verfügung über die Immobilie erst mit dem Tod des Verkäufers ein.

Wert der Immobilie mit Wohnrecht: im Fall einer Leibrente mit Wohnrecht geht es hier um den Wert der Immobilie nach dem Preisnachlass. Dieser Wert wird anhand der Lebenserwartung des Verkäufers (Rentenberechtigter), des Werts der Immobilie und eines Abzinsungsfaktors berechnet. Der Preisnachlass kann 30 bis 40 % des Marktwerts der Immobilie betragen. Ausgehend von dem Wert der Immobilie mit Wohnrecht werden dann die Abschlagszahlung und die Leibrente berechnet.

Leibrente: Die Leibrente ist der Betrag, zu dessen regelmäßiger Zahlung (einmal pro Jahr, monatlich oder alle drei Monate) sich der Rentenschuldner für die Lebensdauer des Rentenberechtigten verpflichtet. Diese Rente kann für eine oder zwei Personen, in der Regel Ehepartner, bestimmt sein, in welchem Fall die Rente bis zum Tod der zweiten Person gezahlt wird. Der Betrag der Rente wird zwischen den Parteien je nach Alter und Lebenserwartung des Rentenberechtigten und unter Berücksichtigung des Zeitwerts der Immobilie frei vereinbart.

Nießbrauch: Der Begriff ist eine Lehnübersetzung des lateinischen „usus fructus“ (Fruchtgebrauch) und bedeutet das Recht, eine Sache zu nutzen. Er bezieht sich auf das Recht, eine Wohnung zu bewohnen (oder aus einem Vermögen Nutzen zu ziehen), die einem nicht gehört, und auch Einnahmen daraus zu ziehen. Der Nießbraucher (hier der Rentenberechtigte) ist also die Person, die Nutzen aus einer Immobilie zieht, ohne deren Eigentümer zu sein. Der Nießbrauch endet, wenn der Nießbraucher stirbt oder die Wohnung vertragsgemäß räumt. Falls der Rentenberechtigte aus der Wohnung auszieht, bezieht er weiterhin die Rente bis an sein Lebensende, während der Rentenschuldner frei über die Wohnung verfügen kann.

Bloßes Eigentum: Bloßes Eigentum bedeutet, dass man der Eigentümer einer Immobilie ist, diese aber nicht nutzen kann. Im Fall eines Verkaufs auf Leibrente ist der Käufer (der Rentenschuldner) der Eigentümer der Immobilie. Er kann sie jedoch weder bewohnen noch Einkommen (Miete) daraus ziehen.

Leibrente mit Wohnrecht: Obwohl der Verkauf auf Leibrente mit Wohnrecht theoretisch in jedem Alter möglich ist, muss man mindestens 70 Jahre alt sein, um schnell einen Käufer zu finden. Der Rentenberechtigte (der Verkäufer) behält das Nießbrauchrecht für seine Immobilie (das heißt, er kann sie z. B. vermieten) bzw. das Recht, dort zu wohnen. Bei einer Leibrente mit Wohnrecht sind die Abschlagszahlung und die Rente geringer als bei der Leibrente ohne Wohnrecht. In beiden Fällen handelt es sich um einen regulären Immobilienverkauf und der Vertrag wird vor einem Notar unterzeichnet. Die Eintragungsgebühren zahlt der Käufer. Instandhaltung und Reparaturen in der Wohnung gehen zu Lasten des Rentenberechtigten (des Nießbrauchers), es sei denn im Kaufvertrag ausdrücklich anderweitig vereinbart.

Leibrente ohne Wohnrecht: In diesem Fall, der deutlich seltener ist als die Leibrente mit Wohnrecht, hat der Rentenschuldner die freie Verfügung über die Immobilie und kann sie bewohnen oder vermieten, wie es ihm beliebt. Für jegliche Arbeiten, Instandhaltungs- und Nebenkosten muss er selber aufkommen. In diesem Fall sind Abschlagszahlung und Rente höher als bei der Leibrente mit Wohnrecht, weil der Käufer die Immobilie sofort nutzen kann. Die Abschlagszahlung ist jedoch nicht obligatorisch, Verkäufer und Käufer können sich darauf einigen, dass nur die Rente gezahlt wird. Wie bei der Leibrente mit Wohnrecht hat der Verkäufer also Anspruch auf eine Rente auf Lebenszeit.