Was Sie wissen müssen, wenn Sie auf Rentenbasis verkaufen wollen

Sie haben vor, Ihre Wohnung auf Leibrente zu verkaufen. Für Sie bedeutet das eine zusätzliche Rente auf Lebenszeit, während Sie gleichzeitig in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus bleiben können! Was sind die Vorteile und Bedingungen bei Verkäufen dieser Art? Sehen wir uns das genau an.

Definitionen der Schlüsselbegriffe der Leibrente

Der Verkauf von Immobilien auf Leibrente in der Schweiz nimmt zu. Die höhere Lebenserwartung und die Möglichkeit, dank geeigneter medizinischer Hilfs- und Pflegeleistungen so lange wie möglich im eigenen Heim zu wohnen, machen die Leibrente immer attraktiver. Sie ist in der Tat eine besonders sinnvolle Lösung, um eine zusätzliche Rente zu bekommen und seine Wohnung so lange wie möglich bewohnen zu können. Durch einen Vertrag dieser Art verkauft der Verkäufer (der Rentenberechtigte) eine Immobilie an einen Käufer (Rentenschuldner) und erhält im Gegenzug einen im Voraus mit dem Käufer vereinbarten Betrag, die Abschlagszahlung – in der Regel in Höhe von 20 bis 30 % des Schätzwerts der Immobilie nach einem Preisnachlass dafür, dass der Käufer seine Immobilie erst nach dem Tod des Verkäufers nutzen können wird – und eine Rente auf Lebensdauer. Der Verkäufer behält also das unveräußerliche Recht, bis zu seinem Tod in seinem Haus zu bleiben, und erst dann wird der Käufer die Immobilie voll nutzen können. Der Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet. Der Verkäufer kann sich auch für eine einmalige Kapitalzahlung entscheiden und dennoch das Wohnrecht behalten. In diesem Fall wird der Kaufpreis um 30 bis 50 % niedriger sein als der Marktwert des Hauses.

 Die verschiedenen Formen der Leibrente    

• Leibrente mit Wohnrecht    

Diese ist bei weitem die häufigste Form. Der Verkäufer verkauft sein Haus für einen geringeren Preis als den Marktwert und behält das Recht, das Haus bis zu seinem Tod zu bewohnen. Der Preisnachlass auf den Marktwert wird anhand der Lebenserwartung des Verkäufers (des Rentenberechtigten), des Werts der Immobilie und eines Abzinsungsfaktors berechnet. Dieser Nachlass kann 30 bis 40 % des Marktwerts der Immobilie betragen. In diesem Fall spricht man vom Wert der Immobilie mit Wohnrecht. Der Käufer ist der Eigentümer der Immobilie, kann sie aber nicht nutzen.

• Leibrente ohne Wohnrecht     

Dieser Fall ist seltener. Bei der Vertragsunterzeichnung erhält der Verkäufer eine Abschlagszahlung und dann eine Rente auf Lebensdauer, die in der Regel höher ist, als im Fall der Leibrente mit Wohnrecht. Der Käufer kann über die Immobilie verfügen, indem er sie bewohnt oder vermietet. Der Kaufpreis basiert auf dem Marktpreis der Immobilie und dem Alter des Verkäufers. Je älter der Verkäufer, desto höher der Preis.

=> In beiden Fällen wird der Verkauf annulliert, wenn der Käufer die Rente nicht zahlt. Stirbt der Käufer vor dem Verkäufer, müssen die Erben des Käufers die Rente weiter zahlen. Es ist zu beachten, dass eine Leibrente für zwei Personen bestimmt sein kann, wie zum Beispiel bei Ehepaaren. Die Rente wird dann bis zum Tod der zweiten Person bezahlt. Der Verkauf auf Leibrente für zwei Personen bedeutet eine Sicherheit für den überlebenden Ehepartner.

Die Leibrente und das Finanzamt

Je nach Kanton kann es Unterschiede in der Besteuerung solcher Verträge geben. Der Verkäufer kann mit einer Grundstückgewinnsteuer belastet werden. Da der Kaufpreis anhand der Abschlagszahlung und der kapitalisierten Renten berechnet wird, muss der Verkäufer auch den Wert des Wohnrechts und der innerhalb eines Jahres erhaltenen Leibrentenzahlungen zu 40 % erklären.

Auf Leibrente verkaufen – in welchem Alter?

Man kann sein Haus theoretisch in jedem Alter auf Leibrente verkaufen. Wenn man jedoch schnell einen Käufer finden will, gilt die Regel, je älter der Verkäufer, desto größer seine Chance, einen Käufer zu finden, und desto höher die Abschlagszahlung und die Rente. Diese Wette auf den Tod des Verkäufers ist es, die – auch aus moralischen Gründen – die Entwicklung dieser Art von Vertrag lange gebremst hat.

Falls die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist    

Die Abschlagszahlung, also die vom Käufer bei Vertragsunterzeichnung vor dem Notar entrichtete Anzahlung, muss es ermöglichen, die Hypothek zurückzuzahlen. Der Verkäufer muss sich also vergewissern, dass der Betrag der Abschlagszahlung ausreichend ist.

Verkauf einer immobilie auf Leibrente – Vorteile und Nachteile

Sie erwägen, Ihre Immobilie auf Leibrente zu verkaufen? Lassen Sie sich von einem Experten helfen!  

Es wird immer beliebter, sein Haus auf Leibrente zu verkaufen. Einige Etappen und Konzepte sind sehr spezifisch (Verfahren zur Berechnung des Preisnachlasses und des Marktwerts der Immobilie, Verhandlungen über die Abschlagszahlung und die Rente zwischen Käufer und Verkäufer) und machen die Transaktion zu einem komplizierten Prozess, bei dem man sich besser von einem Profi beraten lassen sollte. Lookmove hat Partnerschaften mit Experten für den Immobilienverkauf auf Leibrente in der Schweiz entwickelt. Diese können Sie präzise beraten und Sie beim Verkauf auf Leibrente betreuen.

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