Julien Di Savino: Begrüße ich kostenlose Anzeigen für Partnerbroker und klare Darstellungsweise der Angebote ohne Wiederholungen

Termin mit Julien Di Savino, dem Immobilienmakler/ Experten für die Immobilienbewertung und dem Geschäftsführer von ARCID (Schweizerische Kammer für Absolventen der mit dem Immobilienmarkt verbundenen Studien)

Unser Geschäftspartner, Vermittler von Lookmove, Enthusiast von Immobilien, verwaltet seit einigen Jahren ein Familienunternehmen in der Region Lausanne. Dieser ausgezeichnete Fachmann im Bereich des Immobilienmarktes hat unsere Fragen beantwortet.

Lookmove: Welche Dienstleistungen werden den Kunden in Ihrem Unternehmen angeboten?

Julien Di Savino: Seit Beginn meiner Tätigkeit (2007) werden in Rahmen dieses Familienunternehmens Maklerdienstleistungen angeboten. 2010 wurde ich zum Enthusiasten des Fachwissens über Immobilien, weil ich schon am Anfang das Vorgefühl zu Immobilien als Investitionen hatte. Um die Mechanismen zu Bewertung dieser Immobilien und die von den Kunden-Investoren erwarteten Renditen besser zu verstehen, habe ich mich entschlossen, ein Zertifikat im Bereich der Immobilienbewertung zu erlangen und dem CEI (Schweizerische Kammer für Experten im Bereich der Immobilienbewertung) beizutreten. Seit 2007 bin ich zugleich im Bereich der Immobilienverwaltung tätig. Infolge der Konsolidation dieser mit Immobilien verbundenen Berufe habe ich mich um das Bundesdiplom beworben, das ich 2016 erfolgreich erworben habe. Dank diesem Fachwissen bin ich im Stande, alle für diesen Beruf zumutbaren Dienstleistungen anzubieten, darunter auch die Immobilienentwicklung.

Halten Sie sich für eine Agentur oder eher für einen Unternehmer?

Als einziger Mitarbeiter der Aktiengesellschaft bin ich ein Mitarbeiter und kein Unternehmer im Sinne der Rechtsform. Da ich selbstständig bin, halte ich mich eher für einen Selbständigen, der eine Immobilienagentur führt.

Wo ist der Sitz Ihrer Agentur? Sind Sie auf eine Geschäftsart in einer bestimmten Region spezialisiert?

Seit 2002 ist der Sitz der Firma in Morges und früher war ich einige Jahre in Lausanne tätig. Was den Verkauf der sog. „Verbrauchsgüter“, wie Wohnungen oder Einfamilienhäuser angeht, arbeite ich hauptsächlich in den Regionen und Vierteln, deren Markt mit bekannt ist und wo ich über eine Kundendatenbank verfüge. Auch in den benachbarten Kantonen und in der ganzen  französischsprachigen Schweiz bin ich tätig, sofern ich einen Auftrag über Verkauf von Baugrundstücken oder Immobilien als Investitionen erteilt bekomme.

Können Sie außer Französisch auch andere Sprachen? Wenn ja, sind die Fremdsprachen bei Ihrer Tätigkeit von Vorteil?

Ich kann fließend Italienisch, das ist meine zweite Muttersprache. Seit Beginn der Tätigkeit hatte ich die Chance, die Kenntnisse der englischen Sprache zu verbessern. Ich kann auch gut Deutsch, in den letzten Jahren lerne ich auch Spanisch. Die Sprachen, die für mich besonders nützlich sind, das sind Französisch, Englisch und manchmal Deutsch.

Wie sind, Ihrer Meinung nach, die wichtigsten Herausforderungen für die Immobilienbranche in den nächsten 10 Jahren?

Ich möchte betonen, dass die Hauptfrage immer gleich ist: das Gleichgewicht zwischen dem Angebot und der Nachfrage sowohl im Bereich der Vermietung, als auch des Verkaufs, unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Struktur und des rechtlichen Rahmens für jede Region und jeden Kanton zu finden. Das Angebot könnte schneller an die Nachfrage angepasst werden, wenn die Berechtigungen der Kantone im Bereich der Raumordnung grösser und die Verwaltungsverfahren im Bereich des Bauwesens weniger restriktiv wären.

Was genau bedeutet die Maklerberechtigung?

Das ist ein Vertrag, kraft dessen der Eigentümer den Vermittler zur Vertretung und zum Abschluss des Immobilienkaufvertrags bevollmächtigt. Es gibt zwei Arten der Maklerverträge, weil der Makler als ein einfacher Makler oder als  Verhandlungspartner auftreten kann. In dem letzten Fall, neben einer üblichen Benachrichtigung des Auftraggebers über die Möglichkeit des Vertragsabschlusses (z.B. Übermittlung der Namen der am Erwerb interessierten Kunden) ist er verpflichtet, die Zahlungsfähigkeit des Käufers zu überprüfen, indem er den Käufer bei allen Bankverfahren begleitet, den Notar zu unterweisen, um seine Interessen bestens zu schützen und vor allen den besten Preis für die ihm anvertraute Immobilie auszuhandeln. Eben in diesen Aufgaben unterscheidet sich der Makler als Verhandlungspartner und der einfache Makler.

Was kann eine Privatperson, die Ihnen die Vollmacht erteilt, erwarten? Welche Dienstleistungen können Sie ihr anbieten? Welche Ziele werden dabei gesetzt?

Sehr viel Zeit und Aufwand nimmt die Suche nach Erwerbern der mir vom Eigentümer anvertrauten Immobilie in Anspruch. Das ist eine freie Wahl, ich gehörte zu keiner Kette, ich verfügte über das Recht, einen direkten Kontakt mit dem Eigentümer aufzunehmen, der mir vertraut. Das ist keine Suche nach Ressourcen, die jeder auf verschiedenen Immobilienportalen finden kann, insbesondere auf Ihrem Portal, wo alle Immobilienangebote  klar und einfach dargestellt sind. Es passiert jedoch regelmäßig, dass ich nach einer Immobile im Namen des Kunden suche, der mich mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt hat und in diesem Fall arbeite ich mit den Geschäftspartnern und Agenturen zusammen, mit denen ich seit Jahren kooperiere.

Wie ist das Risiko des gleichzeitigen Erwerbs und der Veräußerung? Was wird gemacht, wenn der Kaufvertrag vor dem Verkauf abgeschlossen wird?      

Die Koordinierung des Verkaufs und des Kaufs einer Immobilie ist nicht einfach und bedarf einer sorgfältigen Vorbereitung. Das Risiko hängt hauptsächlich von dem finanziellen Engagement der neuen Immobilie im Verhältnis zu der zu verkaufenden Immobilie ab. Gibt es die Möglichkeit, dass an dem alten Wohnraum die Raten des Hypothekarkredites erhöht werden, aber ausreichend Einkommen zur Verfügung steht, so sind die vorläufigen oder dauerhaften Aufwendungen für die beiden Wohnräume  kein Problem. In diesem Fall muss der Preis der zu verkaufenden Immobilie überprüft werden und vielleicht soll auf die Verpflichtung in Form der neuen Immobilie verzichtet werden. Das kann jedoch mit Kosten verbunden werden, sofern eine Vertragsstrafe zugunsten des Verkäufers gezahlt werden muss. Der Makler muss bei den Geschäften dieser Art anwesend sein, um seinen Kunden bestmöglich bei diesem Doppelgeschäft zu beraten.

Warum Ihrer Meinung nach wird dieser Beruf nicht immer gut assoziiert? Sind Regelungen in diesem Bereich erforderlich?

In der heutigen Wirtschaft, wo es den Bedarf nach der größeren und billigeren Herstellung gibt, verlieren die Dienstleistungen in einigen Immobilienbranchen manchmal  an Qualität. Zurzeit liegen keine wirksamen Regelungen für diesen Beruf vor. Jeder kann, ähnlich wie bei anderen Berufen, als Manager, Makler, Sachverständige usw. agieren. Angesicht dieser Situation entwickelte die USPI Formation – die Schule im Bereich der Immobilien in der französischsprachigen Schweiz – ihre Tätigkeit und hat in den letzten 10 Jahren Schulungen von zahlreichen qualifizierten Mitarbeitern durchgeführt. Außerdem bieten CEI (Schweizerische Kammer für Immobilienexperten) und Kantonabteilungen von USPI (Schweizerische Union der Immobilienexperten) ihren Mitgliedern die Qualitäts- und Ethikzeichen an, laut denen strenge Normen erfüllt werden müssen. Das ist die Qualität- und Vertrauensgarantie für Kunden.

Was denken Sie über Agenturen low cost (ohne Provision, pauschal, nur online usw.), die überall auftauchen?     

Ich würde nicht sagen, dass die „überall auftauchen”, aber sie haben tatsächlich einen Marktanteil neben Agenturen, die sog. „traditionelle“ Lösungen im Bereich der Immobilienvermittlung anbieten, erobert. Wir haben das Jahr 2020, man muss mit der Zeit gehen. Wenn solche Firmen bestehen, das bedeutet, dass es danach eine bestimmte Nachfrage gibt. Die von diesen Agenturen vorgeschlagenen Lösungen haben ihren Preis und die von den sog. „mehr konventionellen“ Agenturen angebotenen Lösungen haben einen anderen Preis. Die Frage ist, ob man möglichst gut verkaufen möchte und seine Zeit für die Suche eines entsprechenden Käufers zu einem angemessen Preis, unter Berücksichtigung einer entsprechenden Maklerprovision widmen will, oder die Immobilie innerhalb einer kurzen Zeit verkaufen will, auch wenn das den Verlust eines Teil des Gewinns, unter Berücksichtigung einer bestimmten Provision bedeutet. Das Ziel dieser unterschiedlichen Lösungen ist, dass jeder eine für sich und seine Beschränkungen entsprechende Lösung findet.

Sie sind als Vorsitzender von ARCID, der Schweizerischen Kammer für Absolventen der mit dem Immobilienmarkt verbundenen Studien tätig. Wie ist die Funktion dieses Vereins?   

Das Ziel dieses Vereins ist die Förderung und der Schutz des Bundesdiploms und Berechtigungen im Bereich der Immobilienwirtschaft, Aufklärung der Öffentlichkeit und der an diesem Beruf interessierten Personen sowie Aufnahme von Kontakten zwischen den Mitgliedern. Zu diesem Zweck werden Veranstaltungen und Seminare über aktuelle Fragen organisiert, wie bspw. das letzte Seminar, wo das spannende Thema Tokenisation und Blockchain in Bezug auf die Immobilienbrache, insbesondere Investitionen in Immobilien zu Investitionszwecken mit der WeCan-Gruppe diskutiert wurde.

Wie sind, Ihrer Meinung nach, Vorteile und Nachteile der neuen Technologien auf dem Immobilienmarkt?  

Ungeachtet, ob wir über Immobilien oder anderen Tätigkeitsbranchen sprechen, tritt die Digitalisierung überall auf. Die Agenturen müssen sich daran anpassen und mit diesen neuen Werkzeugen arbeiten, um den neuen Bedürfnissen gerecht zu werden und einige Verfahren zu optimieren. Es gibt wie immer sowohl Vorteile, als auch Nachteile für den Kunden und auch für die Agentur. Zu den Vorteilen gehört die Zeitersparnis durch die Automatisierung bestimmter Aufgaben und die Möglichkeit der Verarbeitung und Analyse von  vielen Daten innerhalb einer sehr kurzen Zeit. Der Nachteil ist, dass einige Dienstleistungen der Agentur auf den Kunden übertragen werden. Das lässt der Agentur die Zeit ersparen und günstige Preise anbieten. Bei den Hauptdienstleistungen in Rahmen des Auftrags ist der Mehrwert, auf den der Kunde verzichtet, auf den Preis der Dienstleistung zu beziehen. Ich kann heute beobachten, dass nicht alle Kunden an der Schöpfung dieses Wertes zum Nachteil der günstigeren Vergütung teilnehmen möchten. Es geht hier hauptsächlich um das Verwaltungsrecht und die Teilvermittlung oder « à la carte », bei denen der Eigentümer sich aktiv an bestimmten Aufgaben beteiligt, die üblicherweise durch die Agentur erfüllt werden.

Sie haben sich für den Abschluss einer Partnerschaftsvereinbarung mit Lookmove entschieden. Was waren die Gründe?  

Letzten Sommer habe ich von einem potentiellen Erwerber eine Anfrage nach einer Luxusimmobilie aus Ihrem Portal bekommen, die ich nicht kannte. Dann habe ich den Gründer, Herrn Maxime Danibert angesprochen, um mehr über das Unternehmen und die Dienstleistungen zu erfahren. Bei einem Termin hat er mir seinen Konzept, den Unterschied zwischen anderen Immobilienportalen sowie die Vorteile für einen Partner erklärt. Im Vergleich zu anderen Portalen begrüße ich kostenlose Anzeigen für Partnerbroker, klare Darstellungsweise der Angebote ohne Wiederholungen. Solche Darstellung von Angeboten wird auch durch Agenturen bei der Marktforschung begrüßt. Was die Dienstleistungen zugunsten von Partnern angeht, wichtig ist für mich die Ausschließlichkeit der Verkaufsförderung für die zu verkaufenden Immobilie,  Kontakt mit qualifizierten Verkäufern, Zugang zu aktiven Erwerbern sowie Garantie der Autonomie und Unabhängigkeit. Aus diesen Gründen habe ich den Partnerschaftsvorschlag positiv beantwortet.

Was meinen Sie über die Investition in Immobilien in der Schweiz, kurz- und mittelfristig gesehen? In welchen Städten und Regionen? In neue oder alte Immobilien?

Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten, weil der Investor sein eigenes Risikoprofil hat. Vor Beantwortung dieser Frage ist außerdem eine Unterscheidung zwischen der Investition in Immobilie und dem Erwerb auf dem Primärmarkt oder Sekundärmarkt erforderlich. In den beiden Fällen erwartet der Erwerber Kapitalrenditen oder Gewinn, die sich je nach seinen eigenen Investitionskriterien unterscheiden lassen. Im Allgemeinen sind alle dessen bewusst, dass das Investieren in Stadtgebiete in der Nähe der Begünstigungen und des Transportes stabile Renditen und die Wertsteigerung des Objektes im Laufe der Zeit aufgrund der erhöhten Nachfrage ermöglicht. Andererseits ist der Anfangspreis höher und die Rendite sind niedriger. Unter Berücksichtigung der neuen Baustandards wird die neue bzw. neu errichtete Immobilie ihren hohen Wert aufrechterhalten. Abschließend empfehle ich die Investition in bekannte Märkte und Regionen und die Diversifikation des eigenen Risikos.