Dienstbarkeiten: mit einer Immobilie verbundene Belastungen

Bei einem Hauskauf kann es sich heraustellen, dass die Immobilie, für die Sie sich interessieren, mit einer oder mehreren Dienstbarkeiten belastet ist. Sie können davon profitieren, wie bei einem Wegerecht über das Grundstück Ihres Nachbarn zu Ihrem Grundstück, Dienstbarkeiten können aber auch eine Einschränkung für Ihr Eigentum bedeuten. Worum geht es genau und was sind die Vorteile, die Nachteile und die Verpflichtungen, die Ihnen daraus entstehen?

Grunddienstbarkeiten  

Wenn von Grunddienstbarkeiten die Rede ist, denkt man in der Regel an ein Wegerecht über ein Grundstück, das dem Nachbarn gehört. Aber das ist nicht alles. Das schweizerische Zivilgesetzbuch definiert die Grunddienstbarkeit wie folgt: „Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.“ Klar und allgemein ausgedrückt bedeutet das, dass eine Grunddienstbarkeit eine mehr oder weniger schwere bzw. offensichtliche Belastung des Grundstücks eines Eigentümers zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks oder einer Gemeinde ist.

Vertragliche Grunddienstbarkeiten

Der meistgewählte Weg zum Einrichten einer Grunddienstbarkeit ist ein schriftlicher Vertrag zwischen den beiden Eigentümern, in dem die Art der Grunddienstbarkeit detailliert und präzise festgelegt wird. Dann wird die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und der Vertrag der notariellen Urkunde beigefügt. Eine Grunddienstbarkeit basiert also in der Regel auf einem Einvernehmen zwischen zwei Eigentümern. Im Fall einer Anfechtung sind das Grundbuch und die notarielle Urkunde maßgebend. Es ist daher wichtig, die Rechte und Pflichten genau zu definieren.

Die häufigste Form der Grunddienstbarkeit ist das Wegerecht: Ihr Nachbar überquert Ihr Grundstück (zu Fuß, mit dem Auto), um zu seinem Grundstück zu gelangen. Der Verlauf (z. B. ein 4 Meter breiter Weg ohne Überschreitung) muss präzise definiert werden, am besten durch einen Geodäten, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Auch die Sichtdienstbarkeit ist recht verbreitet. Sie beschränkt die Möglichkeit, Fenster, Glasfronten und ähnliches einzubauen, wenn diese einen direkten Blick auf das Nachbarhaus bieten würden. Der Sinn einer Sichtdienstbarkeit ist, die Privatsphäre der Eigentümer zu schützen.

In bestimmten Fällen, wenn eine Dienstbarkeit das betroffene Grundstück sehr stark belastet, können die Eigentümer einen durch den Eigentümer des berechtigten Grundstücks zu zahlenden Schadensersatz vereinbaren

Gesetzliche Dienstbarkeiten

Gesetzliche Dienstbarkeiten werden durch eine Behörde, in der Regel die Gemeinde, auferlegt oder ergeben sich aus den städtebaulichen Regelungen. Sie basieren also nicht auf einer Vereinbarung zwischen Eigentümern. Diese Art von Dienstbarkeit betrifft zum Beispiel die Beschränkung der Gebäudehöhe, Leitungsrechte (Wasser, Gas, Abwasser etc.) oder das Verbot, auf einem Grundstück Gewerbelärm zu verursachen oder ein zusätzliches Gebäude zu errichten. Gesetzliche Dienstbarkeiten dienen einem öffentlichen Interesse.

Rechte und Pflichten der Eigenümer 

Der Dienstbarkeitsberechtigte darf die mit dem Eigentümer des belasteten Grundstücks vereinbarten Grenzen nicht überschreiten. Verfügt er über ein Wegerecht, wie es häufig der Fall ist, muss er den Weg instandhalten, die Hecke schneiden usw., auch wenn er dazu das Gelände (in diesem Fall das Privatgelände) des Nachbarn betreten muss. Das bedeutet, der Wegberechtigkte muss den Weg instandhalten und eventuelle Kosten dafür tragen, es sei denn der betreffende Weg wird ebenfalls vom Eigentümer des belasteten Grundstücks benutzt – dann teilen sich die beiden Parteien die Instandhaltungspflichten.

Erlöschen einer Dienstbarkeit

Bestimmte Dienstbarkeiten sind uralt und belasten das betreffende Grundstück schon seit vielen Jahren. Eine Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und verschwindet nicht, wenn das betreffende Grundstück verkauft wird. Jeder neue Eigentümer des belasteten Grundstücks muss sie respektieren.

Allerdings kann eine Grunddienstbarkeit erlöschen – entweder weil der Eigentümer des berechtigten Grundstücks darauf verzichtet, weil er sie nicht in Anspruch nimmt oder weil sie aus irgendeinem Grund nicht mehr gebraucht wird, wie es mit einem Wegerecht der Fall sein kann. Eine erlöschte Grunddienstbarkeit muss auch aus dem Grundbuch gestrichen werden.

Natürlich erlischt eine Dienstbarkeit, wenn die betroffenen Grundstücke, das belastete und das berechtigte Grundstück, verschwinden. Das kann zum Beispiel passieren, wenn die Grundstücke von einem einzigen Eigentümer aufgekauft werden und dieser dann die Grunddienstbarkeit nicht mehr benötigt, wenn die Gemeinde eine Enteignung beschließt, weil sie die Liegenschaften aus irgendeinem Grund braucht, wenn die Grundstücke durch eine Naturkatastrophe zerstört werden etc.

Sind Sie betroffen? Zögern Sie nicht, Fragen zu stellen!

Eine Dienstbarkeit kann ein Grundstück mehr oder weniger stark belasten und gegebenenfalls eine Konfliktquelle zwischen Nachbarn sein. Es ist also sehr wichtig zu wissen, ob ein Grundstück mit einer Dienstbarkeit belastet ist, und sich genau über die Art der Dienstbarkeit zu informieren, vor allem, wenn man der Neueigentümer eines belasteten Grundstücks wird. Der Verkäufer ist selbstverständlich verpflichtet, Sie zu informieren, zögern Sie also nicht Fragen zu stellen, damit Sie über alle Verpflichtungen auf dem Laufenden sind, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Auch Ihr Immobilienmakler kann Ihnen die Lage näher erläutern.

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