Kauf auf Leibrentenbasis: Vermögensaufbau zu geringeren Kosten

Der Kauf bzw. Verkauf von Immobilien auf Leibrentenbasis nimmt seit einigen Jahren in der Schweiz rapide zu. Mit dieser Art von Investition kann sich der Käufer für einen geringen Kapitaleinsatz und zu einem niedrigeren Kaufpreis als beim herkömmlichen Immobilienkauf ein Vermögen aufbauen. Der Verkäufer erhält seinerseits eine Zusatzrente auf Lebenszeit. Was muss man wissen, wenn man erwägt, in einen Immobilienkauf auf Rentenbasis zu investieren?

Definitionen der Schlüsselbegriffe der Leibrente

Der Begriff „Leibrente“ stammt aus dem Mittelalter und bezeichnet eine wiederkehrende Zahlung auf Lebensdauer. Mit dieser Art von Vertrag erwirbt der Käufer (Rentenschuldner) eine Immobilie von einem Verkäufer (Rentenberechtigter), kann diese jedoch bis zum Tode des Verkäufers weder bewohnen noch verkaufen. Bei der Unterzeichnung der Verkaufsurkunde vor einem Notar zahlt der Käufer dem Verkäufer einen bestimmten, von den beiden Parteien vereinbarten Betrag (die Abschlagszahlung), in der Regel in Höhe von 20 bis 30 % des Schätzwerts der Immobilie. Danach zahlt er dem Verkäufer bis zu dessen Tod monatlich eine nach Abzug der Abschlagszahlung berechnete Leibrente. Die Immobilie kann auch durch eine einmalige Kapitalzahlung, ohne Zahlung einer Leibrente, erworben werden, wobei der Zweck darin besteht, eine Immobilie für einen Preis von 30 bis 50 % unter ihrem Marktwert zu erwerben. Allerdings tritt auch hier die freie Verfügung über die Immobilie erst mit dem Tod des Verkäufers ein.

Die verschiedenen Formen der Leibrente

Leibrente mit Wohnrecht

Dies gilt für die große Mehrheit der Immobilienverkäufe auf Leibrente. Der Verkäufer verkauft sein Haus für einen geringeren Preis als den Marktwert (der Preisnachlass ist vom Alter des Verkäufers und vom Wert der Immobilie unter Anwendung eines Abzinsungsfaktors abhängig und kann 30 bis 40 % des Marktwerts der Immobilie betragen) und behält das Recht, das Haus bis zu seinem Tod zu nutzen und zu bewohnen. Der Käufer ist zwar der Eigentümer, hat aber nicht die freie Verfügung über die Immobilie.

Leibrente ohne Wohnrecht

In diesem – deutlich selteneren – Fall hat der Käufer die freie Verfügung über die Immobilie. Wie bei der Leibrente mit Wohnrecht, zahlt er dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des Vertrags eine Abschlagszahlung und dann eine monatliche Rente, die in der Regel höher ist als eine Leibrente mit Wohnrecht. Der Kaufpreis basiert auf dem Marktwert der Immobilie und ist vom Alter des Verkäufers abhängig. Je älter der Verkäufer, desto höher der Preis.

Wer kauft auf Rentenbasis?

Die Käufer sind im Allgemeinen Privatpersonen. Ihr Ziel ist nicht immer, das Haus irgendwann zu bewohnen. Solche Käufer betrachten die Immobilie als einen Zukunftswert. Außerdem findet man unter den Käufern auch Pensionsfonds, welche Immobilien kaufen, um sie später für einen höheren Preis wieder zu veräußern.

Warum auf Rentenbasis kaufen?

– Der Kauf auf Rentenbasis ist eine mittel- bis langfristige Anlage und ermöglicht es dem Käufer, zu geringeren Kosten ein Immobilienvermögen aufzubauen, da der Preisnachlass für das Wohnrecht vom Verkaufspreis abgezogen wird.

– Der Käufer braucht in den meisten Fällen keinen Bankkredit.  Der zum Erwerbszeitpunkt zu zahlende Barbetrag (die Abschlagszahlung) entspricht durchschnittlich 20 bis 30 % des geschätzten Marktwerts der Immobilie.

– Es ist eine steuergünstige Lösung, wenn auch der Käufer die auf der Grundlage des Gesamtpreises berechnete Handänderungssteuer zahlen muss. Die gezahlten Renten können zu 40 % steuerlich abgesetzt werden.

Was sind die Nachteile/Risiken eines Kaufs auf Rentenbasis?

– Die Banken sind zurückhaltend, wenn es darum geht, Geld für die Abschlagszahlung zu leihen. Denn, sollte der Käufer sein Darlehen nicht zurückzahlen, können die Banken die Immobilie nicht beschlagnahmen, weil das Wohnrecht des Verkäufers Vorrang hat. Der Käufer muss also über Eigenkapital verfügen.

– Die Leibrente kann zum Beispiel für ein Ehepaar bestimmt sein. In diesem Fall muss der Käufer die Rente zahlen, bis beide Personen gestorben sind.

– Der Kauf auf Rentenbasis ist eine Wette auf die Lebensdauer des Eigentümers. Das ist es auch, was lange die Entwicklung solcher Verträge gebremst hat. Es kann durchaus vorkommen, dass der Verkäufer ein sehr hohes Alter erreicht, in welchem Fall der Gesamtbetrag der über viele Jahre bezahlten Rente den Gesamtwert der Immobilie übersteigen kann. Der berühmteste Fall, über den sogar in den Medien berichtet wurde, war der Fall der Französin Jeanne Calment, nach deren Tod im Alter von 122 Jahren bekannt wurde, dass sie ihr Haus 32 Jahre vorher gegen eine Leibrente verkauft hatte! Dennoch – ein anekdotenhafter Extremfall.

Erwerb einer immobilie auf Leibrente – Vorteile und Nachteile

Erwägen Sie einen Kauf auf Rentenbasis? Lassen Sie sich von einem Fachmann helfen!

Dieser Artikel bietet Erläuterungen zum Kauf auf Rentenbasis. Einen derartigen Kaufprozess alleine anzugehen, ist jedoch kompliziert und zeitraubend. Um ein solches Projekt mit Gelassenheit und Effizienz zu realisieren, sollte man unbedingt einen Spezialisten hinzuziehen. Aus der Überzeugung heraus, dass sich diese Art von Immobilientransaktionen in der Schweiz in den kommenden Jahren weiter entwickeln wird, hat Lookmove Partnerschaften mit anerkannten Experten für den Immobilienkauf auf Leibrente in der Schweiz aufgebaut. Diese stehen Ihnen mit Ratschlägen und Auskünften zur Verfügung.

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