Die verschiedenen möglichen Verträge zwischen dem Kaufangebot und der Kaufurkunde

Ein Immobiliengeschäft wird erst dann offiziell abgewickelt, wenn die notarielle Urkunde beim Notar unterzeichnet und anschließend im Grundbuch eingetragen wird. Vor diesem Schritt können die beiden Parteien jedoch aufgefordert werden, untereinander oder vor einem Notar bestimmte Verpflichtungen oder Vorverträge zu unterzeichnen. Hier sind die verschiedenen Verpflichtungen, die Sie während einer Immobilientransaktion unter Umständen unterschreiben müssen.

Vorverträge zur Kaufurkunde

Hier finden Sie die verschiedenen Verpflichtungen oder Vorverträge, die Sie unter Umständen unterzeichnen müssen, bevor Sie den eigentlichen Kaufvertrag abschließen können. Das heißt, die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor dem Notar. Beachten Sie, dass die folgenden Schritte von der Situation jedes Einzelnen abhängen.

Das Kaufangebot

Ihre Immobilie steht zum Verkauf und ein Käufer ist interessiert. Er wird Ihnen ein schriftliches, unterschriebenes Angebot, das Kaufangebot, mit Angabe des Preises, den er Ihnen anbietet, unterbreiten. Sie können es annehmen oder ablehnen. Wenn Ihnen der Preis zu niedrig erscheint, können Sie ein Gegenangebot unterbreiten. Wenn Sie den Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, fahren Sie je nach Ihrer Situation mit einem der unten aufgeführten Schritte fort. Beachten Sie, dass Preisverhandlungen in der Regel von Ihrem Immobilienmakler geführt werden, der Sie auch über die nächsten Schritte beraten wird.

Die Absichtserklärung oder der Vorbehalt

Dieser Schritt ist weder notwendig noch obligatorisch. Es handelt sich um ein schriftliches, von beiden Parteien unterzeichnetes Dokument, das den Willen der einen Partei zum Verkauf und der anderen zum Kauf festschreibt. Dieses Dokument soll den guten Willen aller Beteiligten zeigen. Es wird nicht vor einem Notar unterzeichnet und ist für beide Parteien nicht bindend. Wenn sich der Käufer oder Verkäufer zurückzieht, sind sie nicht verpflichtet, ihren Verpflichtungen nachzukommen.

Die Verkaufsvereinbarung

Dabei handelt es sich um einen Vorvertrag. Eine zwischen den beiden Parteien unterzeichnete Vereinbarung, die für den Fall verwendet wird, dass nicht alle Bedingungen der Transaktion erfüllt werden. Mit diesem Vertrag verpflichten sich die beiden Parteien zum späteren Abschluss eines Kaufvertrags. Darin werden der Preis, der Zeitpunkt des Abschlusses der Übertragung des Eigentums und alle aufschiebenden Bedingungen erwähnt. Die aufschiebenden Bedingungen, die geeignet sind, eine Immobilientransaktion zu annullieren, sind relativ klassisch. Sie entsprechen in der Regel der Nichterteilung von behördlichen Genehmigungen (was selten vorkommt), dem Hypothekardarlehen oder der Baugenehmigung im Falle von Grundstücken. Eine weitere aufschiebende Bedingung: der vorherige Verkauf des eigenen Eigentums. Dieser Vorvertrag führt zur Zahlung einer Kaution in Höhe von etwa 10% des Immobilienpreises. Das Verkaufsversprechen wird vor einem Notar unterzeichnet.

Immobilien-Verkaufsverträge

Sie werden vor einem Notar unterzeichnet und stellen den tatsächlichen Verkauf der Immobilie dar.

Direktverkauf

Dies ist der einfachste Weg, einen Verkauf abzuschließen, wenn sich beide Parteien auf ein Datum geeinigt haben und weder der Käufer noch der Verkäufer aus irgendeinem Grund eine Verzögerung benötigt. Der Notar entwirft die Kaufurkunde, d.h. die öffentliche Urkunde. Der Käufer zahlt eine Anzahlung oder den gesamten Verkaufspreis auf ein auf den Namen des Notars lautendes Konto ein. Sobald der direkte Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist, bittet der Notar das Grundbuchamt, die Urkunde zu validieren und den Namen des Eigentümers auf dem Blatt, das der Immobilie gewidmet ist, zu ändern. Es liegt auch in seiner Verantwortung, die Übertragung an den Verkäufer am Tag der Eintragung der Urkunde in das Grundbuch vorzunehmen. Da ein Direktverkauf nicht immer möglich ist, hat der Gesetzgeber eine andere Art von Verträgen vorgesehen, den Terminverkauf mit Vorkaufsrecht.

Der Terminverkauf mit Vorkaufsrecht

Es handelt sich um einen Verkauf, bei dem die Vollstreckung, d.h. die Eigentumsübertragung und die Zahlung des Preises auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden, der beiden Parteien Zeit lässt, sich selbst zu organisieren (Umzug, Kreditaufnahme usw.). Der Terminverkauf von Immobilien wird ebenfalls vor einem Notar durchgeführt und bindet die Parteien, sobald der Vertrag unterzeichnet ist. Bei der Unterzeichnung wird in der Regel eine Zahlung von etwa 10% des Kaufpreises verlangt. Der Restbetrag wird bei der Eigentumsübertragung beglichen. Um den Käufer abzusichern und damit der Verkäufer, der sein Eigentum noch besitzt, zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und dem Abschluss der Eigentumsübertragung keine für den Käufer schädliche Entscheidung treffen kann, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dem Terminverkauf ein Vorkaufsrecht hinzuzufügen. Das Vorkaufsrecht fungiert als eine Art « Vorbehalt » gegenüber dem Grundbuchamt und sichert die Transaktion ab, indem es z.B. die nachträgliche Eintragung einer Knechtschaft, die zu einem Wertverlust des Eigentums führen könnte, oder den Verkauf an eine andere Person zu besseren Bedingungen verhindert. Dieses Recht wird im Grundbuch für einen Zeitraum von maximal 10 Jahren eingetragen. Es kann nur durch Vereinbarung zwischen den Parteien übertragen werden, aber es kann durch Erbfolge übertragen werden.

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