Eigentümer oder Mieter – wie kann man einen Mietvertrag fristgerecht oder vorzeitig kündigen?

Die Beendigung des Mietvertrages ist rechtlich streng geregelt, sei es fristgerecht zum festgelegten Termin oder vorzeitig. Während es für Mieter und Vermieter relativ einfach ist, einen Mietvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt zu kündigen, unterscheiden sich ihre Verpflichtungen im Falle einer vorzeitigen Kündigung und können zudem von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein. Wir geben Ihnen hier die allgemeinen Regelungen an.

Sind Sie Mieter? Wie können Sie den Vertrag kündigen?

Der Mietvertrag und das vor Ihrem Einzug in die Wohnung erstellte Übergabeprotokoll legen die Mietbedingungen fest und es wird empfohlen, diese sorgfältig zu lesen, insbesondere wenn Sie aus irgendeinem Grund beabsichtigen, die Räumlichkeiten vor dem im Mietvertrag angegebenen Datum zu verlassen. Hier weqeerden wir uns nur mit den allgemeinen Regelungen für die Vermietung einer Wohnung beschäftigen. Je nach Stadt oder Kanton, in dem sich die Immobilie befindet, können andere Bedingungen gelten, mit denen Sie sich rechtzeitig bekannt machen sollten. Für gewerbliche Mietverhältnisse gelten andere Regeln.

Wenn Sie einen befristeten Mietvertrag abschließen, d. h. wenn der Vermieter weiß, dass er seine Immobilie z. B. nach einem Jahr wieder zur Verfügung haben will, erlischt der Vertrag zum festgelegten Zeitpunkt, ohne dass der Vermieter Sie vorher dvon in Kenntnis setzen muss und umgekehrt. Wird ein Vertrag abgeschlossen, der kein Datum für das Ende des Mietverhältnisses vorsieht, wie es meistens der Fall ist, wird der Vertrag automatisch, wie mit dem Eigentümer vereinbart (z. B. jährlich oder alle drei Jahre), verlängert. Um diese Art von Vertrag zu kündigen, sollte der Eigentümer der Räumlichkeiten oder der mit dem Mietvertrag betraute Hausverwalter 3 Monate vor dem Datum der automatischen Vertragsverlängerung ein eingeschriebenes Kündigungsschreiben erhalten ( Betreff: Fristgerechte Kündigung des Mietvertrages). Die Fristen können je nach den im Ort oder Kanton geltenden Vorschriften variieren. Bei Ehepaaren oder mehreren Mitbewohnern müssen alle Personen, die den Mietvertrag unterzeichnet haben, auch die Kündigung unterschreiben. In jedem Fall ist das mit dem Vermieter vereinbarte und im Mietvertrag festgelegte Datum für die Kündigung des Mietvertrages maßgeblich. Enthält der Vertrag diesen Termin nicht, was sehr selten ist, ist das Ende der Kündigungsfrist maßgeblich, die je nach Kanton variieren kann. Dies kann beispielsweise der 31. März, der 30. Juni und der 30. September oder ein beliebiger letzter Tag des Monats sein, mit Ausnahme des 31. Dezember. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an die Schlichtungsstelle des Kantons, in dem sich die Immobilie befindet.

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Im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Vertrages schlagen Sie einen Nachmieter vor

Wenn Sie die Wohnung vor Ablauf des Vertrages verlassen müssen, sollten Sie sich über bestimmte Verpflichtungen im Klaren sein. Aus rechtlicher Sicht muss die Kündigung des Mietvertrages mindestens drei Monate im Voraus erfolgen und das Datum des Verlassens der Immobilie muss auf den 15. oder letzten Tag des Monats fallen (mit Ausnahme des 31. Dezember). Sie müssen dann die Miete für die restlichen Monate bis zum Ende des Mietvertrages bezahlen.

In der Praxis ist aber eine andere rechtliche Lösung weit verbreitet. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie vor Ende des Mietverhältnisses zu verlassen und bis zum Ende des Mietvertrages keine Miete zu zahlen, genügt es, an Ihrer Stelle einen anderen, solventen Mieter zu finden (gegen den potenziellen neuen Mieter sollte kein laufendes Zwangsvollstreckungsverfahren geführt werden und die Miete sollte 30 % seines Bruttomonatsgehalts nicht überschreiten), den Sie dem Vermieter vorschlagen können und den er ohne berechtigte Gründen nicht ablehnen kann. Der Vorschlag von zwei oder drei potenziellen Nachmietern erhöht natürlich Ihre Chancen, dass aus Sicht des Vermieters ein neues Mietverhältnis zustande kommt. Der Vermieter hat eine 30-tägige Frist für die Prüfung der neuen potenziellen Mieter. Wenn die Unterlagen des potenziellen Nachmieters vollständig sind, kann diese Frist auf etwa ein Dutzend Tage verkürzt werden. Der neue Mieter wird den Vertrag zu den bisher bestehenden Bedingungen übernehmen. Die von allen Mietern unterschriebene Kündigung ist per Einschreiben bei Einhaltung einer Frist von mindestens einem Monat bis zum 15. oder letzten Tag des Monats zu senden. (  Betreff: Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages). Achtung: Entscheidend ist das Datum der Zustellung des Briefes an den Vermieter, nicht das Datum des Poststempels. In dringenden Fällen kann die Mitteilung dem Vermieter direkt übergeben werden.

Sind Sie Eigentümer? Gute und schlechte Gründe für eine vorzeitige Kündigung des Vertrages

Während der Mieter die vorzeitige Kündigung des Vertrages nicht begründen muss, liegt der Fall beim Vermieter anders – gemäß Schweizerischem Obligationenrecht muss der Vermieter triftige Gründe angeben. Eine vorzeitige Kündigung darf unter keinen Umständen dazu führen, dass ein Mieter, unabhängig von den Gründen, unter Druck gesetzt wird. Sollte dies doch der Fall sein, so hat der Mieter das Recht, sich zu weigern, die Immobilie zu verlassen und kann die Kündigung des Vertrages vor der Schlichtungsstelle anfechten. Der Vermieter muss mindestens drei Monate vor dem voraussichtlichen Auszugsdatum des Mieters eine Kündigung versenden und dabei die im Mietvertrag oder im Gesetz festgelegten Fristen einhalten. Er muss auch die Gründe angeben, warum er beabsichtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Die Kündigung muss in präziser, je nach Kanton unterschiedlicher Form erfolgen und dem Mieter die ihm zur Verfügung stehenden Rechtsmittel mitteilen, falls er die Gültigkeit der Kündigung anfechten möchte. Die kantonale Schlichtungsstelle stellt die notwendigen Informationen und Musterschreiben zur Verfügung.

Als Vermieter können Sie den Mietvertrag in den folgenden Situationen kündigen:

– Wenn der Mieter trotz Mahnung per Einschreiben mit der Miete oder sonstigen Zahlungen an Sie in Verzug ist.

– Wenn er die Immobilie vernachlässigt (Beschädigung, Störung etc.).

– Wenn die Immobilie verkauft worden ist und der Käufer beabsichtigt, einen Eigenbedarf geltend zu machen.

– Wenn bei Ihnen Eigenbedarf besteht, Sie also die Immobilie dringend wiedererlangen müssen, um dort selbst zu wohnen oder sie einer nahen Person zu überlassen.

– Bei einer schwerwiegenden Veränderung der persönlichen oder beruflichen Situation des Mieters, wegen der Zweifel in Hinblick auf seine Zahlungsfähigkeit auftauchen. Dieses Argument sollte mit Vorsicht verwendet werden, da es notwendig ist, nachzuweisen, dass die Änderung der Situation tatsächlich dem Eigentümer schadet, was der Mieter in Frage stellen kann.

In jedem Fall hat der Mieter das Recht, den Grund für die vorzeitige Kündigung zu erfahren. Der Grund muss „legitim und stichhaltig“ sein. Ist der Mieter der Ansicht, dass die Kündigung unzumutbar ist oder dass der Vermieter nicht in gutem Glauben handelt, kann er die Kündigung des Vertrages vor der Schlichtungsstelle anfechten. Wenn die Kündigung zu schwerwiegenden finanziellen und familiären Problemen führen würde, kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages verlangen.

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Betreff: Fristgerechte Kündigung des Mietvertrages

 Betreff: Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages